Wie Sie ein Haus in Frankreich als Ausländer kaufen

Es gibt keine Einschränkungen für Ausländer, um Immobilien in Frankreich zu kaufen. Allerdings gibt es ein paar Schwierigkeiten, mit denen es ausländische Käufer aufgrund der gefürchteten Gründlichkeit französischer Bürokraten und deren Bergen an Papierkram zu tun bekommen können. Stellen Sie sich auf einige Due-Diligence-Untersuchungen ein, man wird Sie einige Male nach Ihrem Reisepass und Ihrer Geburtsurkunde fragen (hiervon vor dem Kaufprozess einige Kopien zu machen, kann Ihnen später Zeit und Mühen sparen). Ausländer, die nur mit Visum nach Frankreich einreisen dürfen oder eine carte de sejour (Aufenthaltstitel) benötigen um sich im Land aufzuhalten, können auch gebeten werden, diese vorzuzeigen.

Bankkonto

Ein französisches Bankkonto ist nicht erforderlich, kann Ihnen das Leben jedoch einfacher machen, nicht nur während des Kaufprozesses, sondern auch noch später. Regelmäßige Zahlungen wie Stromrechnungen und regionale Steuern werden Sie günstiger bezahlen können, wenn Sie ein Konto in der französischen Bank haben. Die meisten Banken werden für die Kontoeröffnung eine Anschrift in Frankreich voraussetzen, andere Banken haben noch spezifischere Regeln (z.B. die Kondition, das Konto bei dieser Bank zum Hauptkonto zu machen, was es für nicht-Anwohner praktisch unmöglich macht), es kann also passieren, dass Sie es bei mehreren Banken versuchen müssen, bis Sie eine passende finden. Alternativ können Sie auch ein Konto bei einem Geldübermittlungsinstitut eröffnen, das Überweisungen in Euro an französische Banken tätigen kann. Es gibt verschiedene Geldtransfer-Vermittler, die sich durch Überweisungstarife von einander unterscheiden, wir empfehlen z.B. Transferwise Service für Geldüberweisung ins Ausland weiter.

Wenn Sie viel Geld nach Frankreich senden, kann es passieren, dass Sie auf Grund von Geldwäsche-Regulierungen von Ihrer Bank um Nachweise gebeten werden. Falls Sie beispielsweise Ihre bisherige Wohnung verkauft haben, kann es sein, dass Sie eine Kopie der Verkaufsurkunde vorlegen sollen. Es kann auch sein, dass Sie nach Auszügen Ihres Hauptkontos gefragt werden, die Ihr Einkommen und Erspartes belegen. Wenn es an die Finanzierung geht, so können sowohl Personen aus anderen EU-Ländern als auch aus nicht-EU-Ländern in Frankreich eine Hypothek aufnehmen, die Voraussetzungen können allerdings strenger sein als für Anwohner. Man hat auch eine geringere Auswahl an Banken und Hypothekarprodukten.

Käufer müssen sich generell nicht um französische Steuern kümmern, abgesehen von der taxe d’habitation und der taxe foncière, die für die Immobilie entrichtet werden müssen, es sei denn, Sie ziehen langfristig nach Frankreich. Käufer ohne Wohnsitz in Frankreich mit Immobilien im Wert von mehr als 1,3 Mio. Euro müssen Impôt sur la fortune immobilière (Vermögenssteuer, nur für Immobilien) zahlen.

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Alle Informationen, die Sie brauchen können, um eine Immobilie in Frankreich als Ausländer zu kaufen.

Achten Sie auf Erbschaftsregelungen

Ein wichtiger Faktor, den ausländische Käufer beachten sollten, ist dass in Frankreich besonders strenge Erbschaftsgesetze gelten, die auch für ihre Immobilie in Frankreich gelten werden (EU-Bürger können entscheiden, dass das Gesetz ihres Wohnsitzlandes gilt, nicht-EU-Bürger haben dieses Recht nicht). Im Falle, wenn man das Erbschaftsgesetz Deutschlands auswählt, kann man sowohl Verkehrswert der Immobilie berechnen, als auch entsprechende Steuern gerade in Deutschland bezahlen. Es ist aber empfehlenswert, einen Steuerberater für Erbschaft zu Rate zu ziehen. Französische Gesetze nennen „reservierte/vorbestimmte“ Erben –so können Sie beispielsweise nicht Ihre Kinder enterben. Es gelten verschiedene Steuersätze für die Erbschaft, je nach Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erben und der verstorbenen Person.

Es gibt Möglichkeiten, diese Probleme zu umgehen, Sie können z.B. eine Kapitalgesellschaft gründen, die die Immobilie besitzt, oder eine „Tontine“ im Vertrag nutzen, dabei kann Ihnen ein guter Notar behilflich sein.

FAQ

Wann bezahle ich die Hinterlegung und den vollen Preis?
Die Hinterlegung fällt an, wenn der compromis de vente unterschrieben wird. Sie beträgt üblicherweise 10 %, kann jedoch auch kleiner sein. Sie wird an den Makler gezahlt, wenn das Maklerbüro eine Bürgschaftsversicherung hat, ansonsten an den Notar. Falls Sie den Betrag zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorvertrags nicht parat haben, werden Sie sich mit dem Verkäufer auf ein alternatives Datum einigen müssen. Die volle Kaufsumme muss sich zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags auf dem Konto des Notars befinden.

Watch out for inheritance rules

One important factor that foreign purchasers need to bear in mind is that France has a particularly strict set of laws on inheritance, which will apply to their property in France. (EU citizens can choose to apply the law of their country of residence; non-EU citizens don't have that right.) French laws specify 'reserved' heirs - for instance, you can't disinherit your children - and have different rates of inheritance tax depending on the relationship of the heir to the deceased.

There are some ways round these issues, such as setting up a limited company to hold the property, or using a 'tontine' clause in the contract, with which a good notaire will be able to assist.

Schritt für Schritt zu Ihrer Immobilie aus zweiter Hand in Frankreich

Schritte für den Kauf einer neugebauten Immobilie

Nachdem sie eine neugebaute Immobilie in Frankreich gefunden haben, läuft der Kaufvorgang wie folgt ab:

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