Steuern und Gebühren für Immobilienbesitzer in Frankreich

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf in Frankreich an?

Der Erwerb einer Immobilie ist in Frankreich mit einer Reihe verschiedener Nebenkosten verbunden. Da der Notar alle relevanten Steuern während des Kaufvorgangs berechnen und erheben wird, wird Ihnen nicht auffallen, dass diese verschiedenen Kategorien angehören. Steuern und Gebühren können sich auf bis zu 20% des Immobilienpreises belaufen, das hängt auch davon ab, ob die Maklergebühren von Käufer oder Verkäufer getragen werden (meistens von Verkäufer, aber muss man auch prüfen).


  • Maklergebühren, wenn nicht vom Verkäufer getragen: 5-8%
  • Droit de mutation (Stempelsteuer): 5.8%
  • Notargebühren, gemäß einer gesetzlich festgelegten Staffelung: 2,5-5%
  • Hypothekengebühr (wenn Sie eine Hypothek in Frankreich aufnehmen, um die Immobilie zu kaufen): 1-3%

Die Website der Notaires de France bietet ein nützliches Berechnungstool für Transaktionskosten.

Beispiel für französische Immobiliensteuern, die man beim Hauserwerb in Frankreich auszahlt

Altbau in L'Isle sur la Sorgue, Vaucluse (Provence) - a 'mas' mit 8 Schlafzimmern auf einem Grundstück von beinahe 3 Hektar.

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Alle Informationen, die Sie brauchen können, um eine Immobilie in Frankreich als Ausländer zu kaufen.

Jährliche Nebenkosten für Hausbesitzer in Frankreich

Wenn Sie in Frankreich eine Immobilie besitzen, müssen Sie beide lokalen Grundsteuern bezahlen, die taxe foncière und die taxe d'habitation. Die Erste trägt der rechtliche Eigentümer, während die Zweite vom Bewohner zu tragen ist (sofern die Immobilie vermietet wird), oder ebenfalls vom Besitzer. Wer die Immobilie am 1. Januar besitzt/bewohnt ist für die Steuer des jeweiligen Jahres verantwortlich. Im Kaufvertrag wird die Steuer für gewöhnlich zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt (den Verkäufer zu bitten, die Steuern zu übernehmen, kann in manchen Fällen helfen, die Kosten zu reduzieren, z.B. wenn es längere Zeit gedauert hat, eine Immobilie zu verkaufen).

Diese Steuern werden von der Gemeinde (Commune, die kleinste französische Regierungseinheit) erhoben und beziehen sich auf den Katasterwert. Die Katasterwerte wurden in den letzten Jahren hochgestuft, für das Jahr 2018 steht die Aktualisierung noch aus, Käufer sollten sich also erkundigen, ob dies bereits geschehen ist – wenn nicht, könnte hier eine böse Überraschung lauern. Die Steuerbescheide werden September/Oktober bzw. August/September verschickt, können jedoch für gewöhnlich in Monatsraten bezahlt werden, falls das komfortabler ist.

Wealth taxVermögenssteuer

(Derzeit nur auf Immobilien)

Immobilienbesitzer zahlen unter Umständen auch Vermögenssteuer (Impôt de Solidarité sur la Fortune Immobilière). Nicht-Anwohner kommen in diese Pflicht, wenn ihre Vermögenswerte in Frankreich, und nur in Frankreich, 1,3 Mio. Euro übersteigen; Schulden durch den Kauf, Erweiterungen und Renovierungen an der Immobilie können von jedoch abgezogen werden. Es ist also steuerlich effizient, für einen größeren Kauf einen Kredit aufzunehmen.

Französische Bürger müssen auf ihre Immobilienwerte in der ganzen Welt Vermögenssteuer zahlen. Allerdings wird der Wert des Hauptwohnsitzes für die Berechnung dieser um 30% reduziert. Es sollte angemerkt werden, dass die meisten Personen, die nach Frankreich ziehen, für die ersten 5 Jahre von der Vermögenssteuer ausgenommen werden. Bedenken Sie, dass die ISF auch auf alle indirekt besessenen Immobilienvermögen Anwendung findet, was sich für Personen mit großen Beteiligungen an Familienunternehmen oder für Business-Angels mit Beteiligungen an Unternehmen, die im Großen Stil Immobilien besitzen, als problematisch herausstellen kann. Immobilienwerte, die Sie für den Handel oder für Ihr Geschäft nutzen, werden ausgenommen.

ISF wird gemäß einer Staffelung zwischen 0,5 und 1,5% aller relevanten Vermögenswerte gezahlt.

French housesWie kann man Einkommensteuer in Frankreich berechnen?

Eigentümer mit Wohnsitz außerhalb Frankreichs müssen nur dann Einkommensteuer zahlen, wenn eine Immobilie vermietet wird und sie Mieteinnahmen haben, egal ob Langzeitvermietung, kurzzeitige Ferienvermietung oder Airbnb. Es gibt eine Reihe verschiedener Mietformen mit unterschiedlichen Steuerregulierungen, und da diese Regulierungen schon vielfach geändert wurden, ist eine gute Beratung erforderlich um sicherzustellen, dass die richtige Mietform gewählt wird. Steuererklärungen müssen bis Mai für das vorausgegangene Geschäftsjahr (Januar bis Dezember) eingereicht werden, ab 2019 müssen alle Steuererklärungen online gemacht werden.

Stellen Sie sich darauf ein, 20% Ihres Einkommens abzugeben. Wenn Ihr Wohnsitzland allerdings ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Frankreich hat, kann diese Steuer mit Ihren Steuerpflichten in Ihrem Wohnsitzland verrechnet werden – Sie müssen sie dann nicht doppelt bezahlen. Einkommensteuern für Rentner müssen von 90% des Einkommens bezahlt werden, also ist es ganz vorteilhaft, den Ruhestand in Frankreich zu genießen.

Kapitalertragsteuer: Berechnung und Abkürzung

Kapitalertragsteuer müssen Sie entrichten, wenn Sie in Frankreich eine Immobilie verkaufen, egal ob Sie Anwohner oder Nicht-Anwohner sind (doch auch hier greifen Doppelbesteuerungsabkommen), außer die Immobilie ist Ihr Hauptwohnsitz, in diesem Fall ist sie ausgenommen. Neben dieser Steuer müssen auch Sozialabgaben gemacht werden. Hier gibt es einen Aufschlag für große Erträge, der Satz kann sich auf bis zu 40,5% belaufen. Es gibt allerdings ein System gestaffelter Steuererleichterungen, sodass der Steuersatz mit jedem Jahr sinkt, das die Immobilie sich in Ihrem Besitz befindet. Nach 22 Jahren ist die Immobilie von der Steuer befreit, und nach 30 Jahren auch von den Sozialabgaben.

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