Fallstricke beim Immobilienkauf in Portugal

Wenn Sie vorhaben, ein Haus in Portugal zu kaufen, träumen Sie bestimmt bereits davon, glücklich eingelebt zu sein und mit einem Fläschchen Super Bock oder bei einem Glas Vinho Verde die Füße hochzulegen. Aber zwischen der Besichtigung der gewünschten Immobilie und der Möglichkeit, gemütlich die Füße hochzulegen, gibt es eine Reihe von fiesen kleinen Fallstricken, auf die Sie achten müssen, sonst könnte Ihr Traum für immer unerreichbar bleiben. Zum Glück sind wir hier, um Ihnen mit einigen guten Ratschlägen unterstützend zur Seite zu stehen.

Ein großer Fallstrick, der internationalen Käufern auflauern könnte, ist der Forderungsübergang. Das portugiesische Gesetz bindet Schulden an die Immobilie und nicht an den Kreditnehmer, sodass Sie, wenn Sie nicht vorsichtig sind, am Ende mit zehn Jahren an unbezahlten Steuern, den Stromrechnungen der vergangenen drei Jahre und einer gewaltigen Hypothek oder persönlichen Schulden dastehen, die mit der Immobilie besichert worden sind.

(Übrigens, falls Sie nach Portugal ziehen und bei Ihrer Ankunft ein Auto kaufen möchten, sollten Sie wissen, dass das Gleiche auch für Autos gilt. Nutzen Sie einen Service wie Autocheck, um zu überprüfen, ob ein Auto unbelastet ist, bevor Sie es kaufen!)

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Prüfen Sie alle Eigentümer Ihres neuen Hauses

Glücklicherweise findet jeder kompetente Anwalt alle Schulden, die mit der Immobilie verbunden sind, indem er das Certidão da Teor oder die Grundbucheintragung überprüft. Er sollte auch die Stromrechnungen überprüfen und ob die örtlichen Steuern aktuell bezahlt sind, bevor Sie den Vertrag unterzeichnen. Und das ist einer der Gründe, warum Sie sich einen Anwalt nehmen sollten, der sich mit portugiesischem Recht auskennt, nicht Ihren Anwalt, auf den Sie zu Hause normalerweise zurückgreifen würden.

Ein weiteres mögliches Problem beim Kauf in Portugal – weniger bei städtischen oder jüngeren Immobilien, aber ausgesprochen oft bei Häusern auf dem Land – ist die Eigentumszersplitterung. Häufig wurde das Eigentum in der Familie von Generation zu Generation weitergegeben, und Cousins, Tanten oder Enkelkinder haben alle eine kleine Beteiligung an dem Anwesen. Da Portugal schon immer eine hohe Auswanderungsrate aufwies, könnte es in Brasilien, Bordeaux oder Basildon einen Cousin geben, der einen Teil der Immobilie besitzt und den Verkauf blockieren könnte. Selbst im besten Fall kann der Versuch, einen entfernten Verwandten zu finden, der vor einiger Zeit ausgewandert ist, einen Verkauf um Wochen oder Monate verzögern. Ein guter Anwalt wird die Eigentümer der Immobilie nachforschen und kann Sie beraten, falls Schwierigkeiten zu befürchten sind - falls Sie es eilig haben, können Sie so auf eine alternative Immobilie ausweichen.

Käufer wunderschöner Landhäuser, zur Renovierung gekauft, mussten schon über achtzehn Monate warten, bis der Kauf abgeschlossen werden konnte - und sie berichten, trotz allem froh zu sein, es getan zu haben. Diese Käufer hielten es für durchaus lohnend, diesen Preis des langen Wartens zu bezahlen, um sich dadurch ihr Traumhaus zu sichern!

Stellen Sie sicher, dass die Urkunden korrekt sind

Immobilien auf dem Land können auch etwas problematisch werden, wenn es um die Titelurkunden geht. Manchmal besteht ein Anwesen aus zahlreichen kleinen Parzellen – diese können unter Umständen sehr kleine Streifen sein. Einige Anwesen wurden vielleicht nie verkauft, während andere aufgeteilt wurden. In Gemeinden, in denen Grundstücksabgrenzungen beispielsweise lauten können, „João gehört das Feld bis zum großen Stein", kann es sich als knifflig erweisen, genau herauszufinden, was Sie kaufen. Makler haben oft keinen blassen Schimmer, wenn es darum geht, diese Details auszuarbeiten, also brauchen Sie wieder einmal einen guten Anwalt.

Gebäude können möglicherweise auch ohne Verwaltungsaufzeichnungen errichtet worden sein. Das kann dazu führen, dass Sie Ihren Schweinestall abreißen müssen, was weniger tragisch ist – aber wenn es das Haus selbst oder ein Gebäude betrifft, das Sie umbauen möchten, wäre das katastrophal. Glücklicherweise gibt es jedoch ein rechtliches Verfahren zur Lösung dieser Art von Problem. Sie müssen in einem solchen Fall sicherstellen, dass Ihr Kauf eine "Berichtigung" beinhaltet, die nicht nur bestätigt, dass alle Aufzeichnungen zur Immobilie auf dem neuesten Stand sind, sondern auch bestehende Gebäude legalisiert, die ohne Baugenehmigung errichtet wurden. Die größte Schwierigkeit besteht wahrscheinlich darin, sich mit dem Verkäufer darauf zu einigen, diese Dinge in Ordnung zu bringen – und auszuhandeln, wer dafür bezahlen soll.

Sicherzustellen, dass die Urkunden korrekt sind, kann eine undankbare Aufgabe sein. Makler können hierbei von wenig oder keiner Hilfe sein. Einen wirklich guten und gründlichen Anwalt zu finden kann also abermals der Schlüssel zu einem erfolgreichen Kauf sein.

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Erkundigen Sie sich, ob die Möbel inklusive sind

Sie erwarten vielleicht, in eine vollkommen leerstehende Immobilie zu ziehen. Das ist eine schöne Vorstellung, wird aber nicht oft der Fall sein. Falls Sie sich schon darauf freuen, mehr als hundert Jahre alte Besitztümer zu übernehmen – vielleicht einige wunderbare antike Möbel, vielleicht aber auch das riesige gerahmten Foto der gruseligen Urgroßmutter und Schränke voller alter Zeitungen – nur zu! Andernfalls sprechen Sie dieses Problem besser während der Kaufverhandlungen an, um eine zufriedenstellende Lösung finden.

Bei Resort-Immobilien ist es dagegen nicht ungewöhnlich, als Käufer auch ein Angebot für die Möbel abzugeben, obwohl Immobilien in der Regel als unmöbliert angeboten werden. Wenn Sie die perfekte Wohnung am Meer sehen, die wirklich hervorragend möbliert ist, und Sie sich nicht auf die Arbeit freuen, Möbel für ein Ferienhaus zu kaufen, in dem Sie nur einige Wochen im Jahr wohnen werden, ist dies eine tolle Möglichkeit, zwei Fliegen mit einer Klappe zu schlagen.

Sichern Sie Ihr Geld

Es gibt da noch ein weiteres kleines rechtliches Problem, über das wir reden sollten. Während Sie Ihre Anzahlung in Großbritannien an einen Anwalt, oder in Frankreich an einen Notar oder an einen Makler mit Berufshaftpflichtversicherung bezahlen, haben Immobilienmakler in Portugal (und selbst einige Anwaltskanzleien) keinerlei finanzielle Absicherungen. Das könnte Sie Ihre Anzahlung kosten, wenn das Immobilienbüro oder die Kanzlei pleite geht. Überprüfen Sie, ob Ihr Makler gebunden ist, und stellen Sie sicher, dass Ihr Geld auf einem separaten Mandantenkonto gehalten wird und nicht als Teil der Eigenmittel des Unternehmens.

Schließlich gibt es noch einen großen Fallstrick beim Kauf in einigen Gegenden Portugals, insbesondere in der Algarve. Sie haben das Anwesen vielleicht im Sommer besucht, aber wenn Sie das ganze Jahr über dort wohnen wollen, wissen Sie denn auch, wie es im Winter aussieht? Einige Küstengebiete eignen sich ausschließlich für den Sommer, und die meisten Geschäfte schließen im Winter, so dass es keine Läden, keine Bars, kein Nachtleben und möglicherweise auch keine Nachbarn geben wird.

Wenn Sie ein ganzjähriges Reiseziel suchen, könnten Cascais oder Estoril viel besser geeignet sein - Wochenendtourismus und Pendler aus Lissabon halten diese Orte auch außerhalb der Hauptsaison lebendig. Oder Sie entscheiden sich stattdessen für einen Kauf in Lissabon, Porto oder in einer der größeren Provinzstädte.