Finanzierungsmöglichkeiten für den Immobilienkauf in Portugal

Wenn Sie eine Immobilie in Portugal kaufen, können Sie Glück haben und eine günstige Immobilie auf dem Land gefunden haben, die Sie direkt aus dem Geldbeutel bezahlen können. Vielleicht haben Sie Gelder aus dem Verkauf einer anderen Immobilie oder einer Firma zur Verfügung, oder Sie haben geerbt und können sich den Kauf so leisten, ohne einen Kredit aufzunehmen. Die meisten Käufer möchten allerdings einen Teil des Kaufpreises mit Hilfe eines Hypothekendarlehens finanzieren, und die Optionen möchten gut durchdacht werden.

Falls Sie in Ihrem Heimatland nicht den Euro als Währung haben, kann der Wechselkurs für Sie ein Thema sein. Wenn Sie sich in einer anderen Währung als dem Euro Geld leihen, sind Sie Wechselkursschwankungen ausgesetzt, wodurch der Wert der Hypothek irgendwann vielleicht nicht mehr dem Wert der Immobilie entsprechen mag, wenn sich der Wert Ihrer Währung ändert. Auf der anderen Seite, wenn Sie sich eine Hypothek in Euro holen, die Raten allerdings aus dem Einkommen in Ihrer eigenen Währung abbezahlen, kann es passieren, dass Sie jeden Monat unterschiedlich viel bezahlen müssen und in Zahlungsschwierigkeiten geraten können, sollte Ihre Währung an Wert verlieren. Falls Sie zu den Käufern zählen, die ihr Vermögen nicht in Euro haben, sollten Sie sich die Zeit nehmen, gründlich darüber nachzudenken, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Räumen Sie sich vielleicht einen Puffer von 20 % ein, um nicht in Schwierigkeiten zu geraten.

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Ihre eigene Immobilie refinanzieren

Immobilienbesitzer mit sehr wertvollen Immobilien haben die Möglichkeit, ihre neue Immobilie in Portugal zu finanzieren, indem sie auf eine Immobilie, die sie bereits besitzen eine Hypothek aufzunehmen. Falls etwas schief geht, steht allerdings Ihr Heim auf dem Spiel. Es kann auch sein, dass Sie herausfinden, dass der Zinssatz viel kleiner wäre, wenn Sie in Portugal einen Kredit aufnehmen würden, wo die Zinssätze sehr wettbewerbsfähig sind.

Ein potentieller Vorteil könnte sein, dass Sie in Ihrem Heimatland einen tilgungsfreien Kredit bekommen könnten – diese sind seit der Finanzkrise schwieriger zu bekommen und in Portugal gibt es sie überhaupt nicht. Falls Sie beispielsweise ein großes langfristiges Investmentportfolio haben, könnte es Sinn ergeben, einen tilgungsfreien Kredit aufzunehmen, anstatt Ihre Investitionen zu reduzieren, insbesondere wenn diese sich steuerlich rechnen.

Nehmen Sie eine Hypothek in Ihrem Heimatland auf

Viele Banken bieten Hypotheken für Immobilien in anderen Ländern an, in denen sie auch Geschäfte machen. Barclays leiht beispielsweise auch für portugiesische Immobilien sowie für Immobilien in Frankreich, Spanien und Italien. Einige andere Banken verleihen kein Geld für Immobilien im Ausland oder beschränken sich auf einige festgelegte Immobilienarten oder Standorte. Indem Sie eine heimische Bank nutzen, umgehen Sie die Sprachbarriere, allerdings bekommen Sie so nicht unbedingt die besten Deals oder niedrigsten Zinssätze.

Eine Hypothek in Portugal

rawpixel-1053187-unsplashPortugiesische Baken gewähren Nichtansässigen gerne Hypotheken. Sie können sich direkt an eine der großen Banken wenden - Santander, Novo Banco, BBVA, EuroBic oder Bankinter – die örtlichen Niederlassungen sind aber sehr eigenständig, und Sie müssen es unter Umständen bei mehreren versuchen, bis sie ein gutes Angebot finden. Die Sprache kann hier, wie oft, auch ein Hindernis sein – selbst, wenn Sie Portugiesisch sprechen, denn im Finanzbereich wird ein sehr spezieller Jargon benutzt. Eine bessere Option ist es, einen Hypothekenmakler zu nutzen, der sich mit dieser Art von Transaktion bestens auskennt. Er oder sie kennt die Banken und weiß Bescheid, wo man fragen muss. Hypothekenmakler können Ihnen auch mit Sicherheit einen besseren Zinssatz sichern.

Meist wird ein variabler Zinssatz angewandt, basierend auf Euribor zusätzlich eines Prozentsatzes (der 1-Jahres-Euribor liegt gerade bei -0,16 %), sie können aber Festzinsangebote mit Laufzeiten von bis zu 20 Jahren finden. Beim Festzins bezahlen sie einen Aufpreis – z.B. 2,99 % anstatt 2,25 % variabel – falls Sie es aber für wahrscheinlich halten, dass der Zins steigen wird, kann sich der Aufpreis lohnen.

Nichtansässige können generell Kreditlaufzeiten von bis zu 25 Jahren bekommen, Ansässige bis zu 30. Ansässige haben auch beim Beleihungswert einen Vorteil. Nichtansässige müssen bis zu 30 % anzahlen, während Ansässige nur 20 % selbst stemmen müssen. Ansässige und Nichtansässige werden allerdings gleichbehandelt, wenn es um zwei unangenehme Themen geht – einen Berg an Bürokratie und hohe Gebühren (um die 600 Euro).

Hier sehen Sie ein echtes Beispiel der Kreditkosten für eine 2017 gekaufte Immobilie. Der Preis betrug 118.500 Euro und das Bankdarlehen (80 %) 102.200 Euro (lesen Sie auch gerne unser Interview mit einem Immobilienbesitzer)).

In Portugal unterliegen Hypotheken zudem strengen Regeln bezüglich der Bezahlbarkeit. Ihre Hypothekenraten dürfen nicht höher sein als 30-35 % Ihres monatlichen Einkommens. So etwas wie BTL-Hypotheken (spezielle Hypotheken für Immobilien, die zur Vermietung bestimmt sind) gibt es in Portugal nicht, sodass Mieteinkommen für Ihre Hypothek nicht in Betracht gezogen werden, nur Ihr eigenes Einkommen.

Es ist auch noch so, dass man für bestimmte Immobilientypen nicht so leicht einen Kredit bekommt. Altbauten, insbesondere wenn erhebliche Renovierungsarbeiten von Nöten sind, lassen sich nur schwer finanzieren – genauso verhält es sich auch mit Immobilien, die komplett saniert werden müssen, selbst in der Stadt. In diesen Fällen ist es wahrscheinlich der bessere Weg, ihre eigene Immobilie neu zu beleihen.

Ein guter Rat zum Schluss: denken Sie bei der Berechnung Ihres Budgets auch an die Verkehrsteuer und Rechtskosten. In Portugal können sich diese auf bis zu 10 % des Immobilienpreises belaufen, Sie müssen also sicherstellen, ausreichend liquide zu sein, diese Ausgaben bezahlen und die erforderliche Hinterlegung tätigen zu können.

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