Immobiliensteuern in Portugal

Wenn Sie sich eine Urlaubsresidenz in Portugal kaufen, werden Sie die portugiesische Staatskasse damit sehr glücklich machen. Die Steuern fallen zwar nicht gerade übermäßig hoch aus, doch sollten Sie sie in Ihrem Budget berücksichtigen – insbesondere die laufenden Kosten.

Wenn Sie nicht gerade mit Sack und Pack nach Portugal ziehen, werden Sie als Nichtansässiger besteuert. Die Regel lautet: Um als Ansässiger zu gelten, müssen Sie entweder mehr als 183 Tage im Steuerjahr (Kalenderjahr) in Portugal verbringen, oder Ihre portugiesische Immobilie muss ihr Hauptwohnsitz sein (wenn Sie z.B. viel reisen und kein anderes Eigenheim besitzen).

Ausgaben beim Immobilienkauf in Portugal
Übersetzung von Dokumenten (falls nicht bereits erledigt)
Grunderwerbssteuer (IMT), jeweiliger Steuersatz
Stempelsteuer (0,5-0,8 %)
Gebühr für die Grundbucheintragung (1 %)
Notargebühren
Die IMI (beim ersten Mal die volle Summe)

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Steuern beim Kauf der Immobilie

Portugals Steuern auf Immobilienübertragungen sind im europäischen Vergleich recht hoch (etwas niedriger als in Spanien, aber noch über Frankreich). Die erste Steuer, die Sie beim Kauf eines Hauses in Portugal zu entrichten haben, ist die Grunderwerbsteuer (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis or IMT), deren Höhe von den folgenden Kriterien abhängt:

  • Art der Immobilie (ländlich oder innerstädtisch)

  • Standort (Festland oder autonome Region)

  • Kaufzweck (Haupt- oder Zweitwohnsitz)

Die Grunderwerbsteuer für 2018 wurde auf 5 % für ländliche Immobilien und 6,5 % für innerstädtische Immobilien festgelegt.

Es gibt allerdings drei gestaffelte Steuersätze, die exklusiv für innerstädtische Wohnimmobilien gelten. Dauerhafte Hauptwohnsitze mit einem Wert von bis zu 92.407 EUR sind von der Steuer befreit, bis zu einem Immobilienwert von 126.403 EUR liegt der Steuersatz bei 2 % und bei teureren Immobilien bei 5-8 %. Sie können also von dieser Steuer ausgenommen sein, wenn Sie eine günstige Immobilie kaufen. Wenn die Immobilie 574.323 EUR oder mehr wert ist, können Sie das gestaffelte System ignorieren, ein pauschaler Satz von 6 % wird angewandt. (Es sollte angemerkt werden, dass innerstädtische Immobilien, die zur Sanierung gekauft werden, von dieser Steuer ausgenommen sind, hierfür gelten jedoch sehr strenge Bedingungen.)

madeira-85220 640Bedenken Sie auch, dass die Azoren und Madeira als autonome Regionen von Portugal gelten und die Grunderwerbsteuer hier zu einem gesonderten Satz berechnet wird: Immobilien mit einem Wert von bis zu 115.509 EUR sind von der Steuer befreit, bis zu einem Immobilienwert von 158.004 EUR liegt der Steuersatz bei 2 %, bis 215.435 EUR bei 5 %, und 7-8 % werden auf Immobilien angewandt, die zwischen 215.435 und 717.904 EUR wert sind.

Viele Menschen kaufen ihr Haus in Portugal jedoch als Zweitwohnung oder Urlaubsresidenz. In diesem Fall bezahlen Sie für alle Immobilien auf dem portugiesischen Festland, die mit weniger als 92.407 EUR bepreist sind, 1 % – in den autonomen Regionen liegt die Grenze bei 115.509 EUR. Über dieser Grenze sind die raten unverändert.

Zusätzlich zur Grunderwerbsteuer werden Sie auch Stempelsteuer (Imposto de Selo) bezahlen müssen, das sind noch einmal 0,8 % bzw. 0,5-0,6 % wenn der Kauf über ein Hypothekendarlehen finanziert wird (0,5 % falls die Hypothek innerhalb von 5 Jahren abbezahlt wird, 0,6 % bei längerfristigen Darlehen), insgesamt kommt man also auf zwischen 5,8 % und 7,3 %. Sie sollten auch mit 1 % des Kaufpreises für die Grundbucheintragung rechnen, das ist zwar keine Steuer, sie müssen dafür beim Kauf jedoch ebenso bezahlen.

Für Neubauten fallen 19 % Umsatzsteuer. an. Die Umsatzsteuer ist normalerweise im beworbenen Preis inbegriffen, sie sollten das aber genau überprüfen – es wird Sie nur ein paar Minuten kosten und Sie könnten dadurch Tausende von Euros sparen.

Steuern für Immobilienbesitzer

Alle jährlichen Kosten für Immobilienbesitzer
Die IMI (0,3-0,8 %)
Versicherung
Gebühren für Eigentumswohnungen
Hausverwaltung
Licht/Wasser/Gas (bis zu 100 EUR pro Monat)

Sobald Sie Ihre portugiesische Immobilie besitzen, müssen Sie dort natürlich auch Gemeindesteuern entrichten. Dies äußert sich in Form der IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), die sich aus einem Prozentsatz der steuerlichen Immobilienbewertung ergibt. Sie sind für die IMI verantwortlich, wenn sich die Immobilie am letzten Tag des Jahres in Ihrem Besitz befindet.

Die IMI liegt für innerstädtische Immobilien bei 0,3-0,4 % des Immobilienwerts, bei ländlichen Immobilien sind es 0,8 %, aber dieser Steuersatz wird von der jeweiligen Gemeinde individuell bestimmt. Sie müssen in aller Regel im April zahlen, aber Summen von über 250 EUR können in zwei Raten abbezahlt werden, Summen ab 500 EUR können in 3 Monatszahlungen aufgeteilt werden.

Wenn Sie eine Immobilie in der Stadt im Wert von über 600.000 EUR besitzen (1,2 Mio. EUR für Paare, die eine gemeinsame Steuererklärung abgeben), müssen Sie eine zusätzliche Grundsteuer (AIMI) entrichten, praktisch eine Vermögenssteuer. Die AIMI beläuft sich auf 0,7 % des Immobilienwertes.

Beachten Sie, dass Portugal für Staatsbürger von Steueroasen auf der Schwarzen Liste wie Bermuda, Barbados, Monaco, Andorra oder den Cayman Inseln einen gesonderten, höheren Steuersatz auf Immobiliensteuern erhebt. Falls Sie tatsächlich in einem Land auf dieser Liste leben, könnte es sich für Sie lohnen, Ihre Immobilie über eine in der EU ansässige Firma zu kaufen und zu halten.

Wenn Sie Ihre Urlaubsresidenz vermieten, müssen Sie Ihre Mieteinnahmen in Portugal versteuern. Hier wird eine Pauschale von 28 % angewandt und Sie können Ihre Hypothekenzahlungen nicht absetzen – Sie können dafür Ihre Instandhaltungs- und Sanierungskosten, Versicherungsbeiträge, Gemeindesteuern und Hausverwaltungskosten abziehen. Vergessen Sie nicht, dass Sie in Ihrem Heimatland für Ihre Mieteinamen ebenfalls steuerlich belangt werden, ein Doppelbesteuerungsabkommen kann jedoch bewirken, dass Sie nur zusätzlich zahlen, wenn Ihr Steuersatz vor Ort höher ausfällt (sie müssen nicht doppelt bezahlen).

Wohnungen in Portugal kaufen

Wie können Sie von der Grundsteuer befreit werden?

paulo-resende-747715-unsplashFür Haushalte, deren jährliches Gesamteinkommen 15.295 EUR nicht übersteigt, beträgt der besteuerte Immobilienwert höchstens 66.500 EUR. Achten Sie darauf, dass für diese Regelung die Immobilienadresse mit der Steueradresse übereinstimmen muss, sie ist also hauptsächlich für Anwohner gedacht (falls Sie vorhaben umzuziehen). Eine weitere Möglichkeit, Steuern zu sparen, ist die dreijährige Befreiung von der IMI für Käufer, die ihre Hauptwohnung in Portugal kaufen.

Wie auch bei der IMT, können Immobilien, die zur Sanierung gekauft werden, für 3-5 Jahre von der IMI ausgenommen werden – für den Zeitraum der Sanierungsarbeiten.

Unternehmen, die der Regelung über steuerliche Investitionshilfen (Apoio ao Investimento) unterstehen, können für die ersten 10 Jahre von den IMI-Zahlungen befreit werden.

Steuern beim Verkauf von Immobilien

Beim Verkauf einer Immobilie in Portugal fällt auf Ihren Gewinn Kapitalertragsteuer an. Nicht-Anwohner zahlen auf ihren gesamten Profit 28 %, wohingegen portugiesische Anwohner lediglich die Hälfte des Gesamtertrags versteuern müssen, er wird ihnen zudem als normales Einkommen berechnet und so lediglich zum anzuwendenden Grenzsteuersatz besteuert.

EU/EWR-Bürger haben den Vorteil, sich aussuchen zu können, auf portugiesischer Basis besteuert zu werden. Sie bezahlen somit auf lediglich 50 % des Gesamtertrags den portugiesischen Einkommensteuertarif von zwischen 14,5 % und 48 %.

Ausgaben beim Verkauf eines Hauses in Portugal
Kapitalertragsteuer (bis zu 28 %)
Maklergebühren
Grundbuchauszug (falls noch nicht vorliegend) EUR 30
Grundbucheintragung – EUR 10
Energiezertifikat (untersch. je nach Kommune, gut, wenn beim Kauf bereits vorliegend)

Was diese Entscheidung kompliziert macht, ist, dass hierbei Ihr gesamtes (weltweites) Einkommen berücksichtigt werden muss, um festzulegen, welcher Grenzsteuersatz für Sie gilt. Falls der Verkauf den Großteil Ihres Jahreseinkommens ausmacht, könnte sich das für Sie lohnen – falls Sie aber anderweitig beträchtliche Einnahmen verbuchen oder Kapitalerträge aus dem Verkauf von Aktien oder eines Familienbetriebs haben, könnte es passieren, dass sie durch diese Wahl mehr als 28 % Steuern bezahlen müssen. Berechnen Sie hier sorgfältig und lassen Sie sich von einem Steuerspezialisten beraten, falls Sie sich nicht sicher sind.

Als portugiesischer Anwohner sind Sie beim Verkauf Ihres Eigenheims von der Kapitalertragsteuer befreit, aber nur wenn Sie den gesamten Erlös in eine Immobilie im EU/EWR-Raum reinvestieren und diese für Ihren Hauptwohnsitz bestimmt ist. Wenn die neue Investition einen niedrigeren Preis hat, werden Sie die Differenz versteuern müssen.

Egal, welche Art von Eigenheim Sie kaufen und was es kosten wird, die portugiesische Regierung wird Ihre Steuern mit Freuden annehmen. Aber Sie bekommen dafür natürlich auch etwas: lange Sonnenstunden, großartige Speisen und Wein, wundervolle Kulissen und die Gelegenheit, in einem Land zu leben, das es so richtig versteht, Feste zu feiern!