Immobilienverwaltung in Portugal: Instandhaltung und Vermietung

Die Wahl des richtigen Immobilienverwalters ist entscheidend

Ein Ferienhaus zu besitzen ist ein Traum – der kann aber auch zum Alptraum werden. Wenn Sie nicht oft genug vor Ort sind, um den Rasen zu mähen, die Rechnungen zu bezahlen oder den Heizkessel zu überprüfen, könnte bei Ihrem nächsten Besuch eine böse Überraschung auf Sie warten. Auch wenn der schlimmste Fall nicht eintreffen sollte, könnten Ihnen die Sorgen ein paar Nächte Schlaf rauben – sind die Rohre geplatzt? Sind die Ziegel vom Dach geweht worden? Hat sich der Garten in einen Dschungel verwandelt?

Eine gute Verwaltung ist die Lösung dieser Probleme. Glücklicherweise hat Portugal einen recht gut entwickelten Markt für die Immobilienverwaltung, zumindest in den wichtigsten Touristengebieten – der Algarve, Porto, Cascais und Lissabon. Bei ländlichen Immobilien außerhalb dieser Gegenden haben Sie möglicherweise deutlich weniger Auswahl. Viele Firmen sind englischsprachig, was Ihnen das Leben wesentlich erleichtern könnte. In Lissabon und Porto, den touristischen Hotspots, gibt es sogar Verwalter, die sich auf Airbnb spezialisiert haben, was die Rendite Ihrer Immobilie im Vergleich zu längeren Mieten deutlich verbessern kann. Die Besten Verwalter kümmern sich nicht nur um Ihre Immobilie, sondern bieten Ihren Gästen sogar Rabattsysteme an.

Einige Resorts haben ihre eigenen Managementteams, Quinta do Lago verwaltet z. B. jede Immobilie im Resort. Das hilft bei der Vermarktung und stellt sicher, dass Ihre Immobilie auf dem gleichen Niveau gehalten wird wie andere Immobilien in Quinta do Lago. (Eine zweite Meinung zu Ihrer Einrichtungswahl und Ausstattung zählt zu den weniger bekannten Vorzügen einer guten Immobilienverwaltung.)

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Sie benötigen eine Lizenz, um Ihre Immobilie vermieten zu können

Um Ihre Immobilie kurzfristig zu vermieten, benötigen Sie eine AL (Alojamento Local) Lizenz (kostet ca. 10 % der Monatsmiete). Sie ist nicht besonders schwer zu bekommen, aber das Verfahren kann zeitaufwendig sein und natürlich sind alle Antragsunterlagen auf Portugiesisch. Dies ist das erste, was Sie eine Hausverwaltung bitten können, für Sie zu erledigen – jeder gute Verwalter sollte in der Lage sein, den Stein für Sie ins Rollen zu bringen und Ihnen die Lizenz zu verschaffen, was Ihnen viel Aufwand erspart.

Immobilienverwalter helfen Ihnen bei der Vermarktung der Immobilie. Einige haben ihre eigenen Websites. Insbesondere in gemanagten Resorts haben Verwalter eine Website, die für Verkäufe als auch für die Vermietung im Resort die Werbetrommel rührt – während anderswo Plattformen wie Airbnb oder Booking.com genutzt werden. Die meisten werden Fotos vom Objekt machen, die Besonderheiten festhalten und ein wettbewerbsfähiges Mietniveau vorschlagen, das den Leerstand minimiert.

Und natürlich übernehmen sie alle Verwaltungsarbeit für Sie – das Sammeln von Post, das Bezahlen von Rechnungen und die Instandhaltung der Immobilie. Einige bieten sogar einen Concierge–Service an, der Leistungen wie die Bereitstellung von Beistell– oder Babybetten, Flughafentransfers usw. abdeckt.

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Wie viel kostet es, eine Immobilie über eine Verwaltung zu vermieten?

Natürlich hat das alles seinen Preis, und der ist ziemlich hoch. Die meisten Immobilienverwalter in Portugal stellen Ihnen 20 % der Miete in Rechnung, und Sie müssen 6 % Mehrwertsteuer auf den Rechnungsbetrag aufschlagen. Tatsächlich werden Sie nur etwa die Hälfte der Miete ausbezahlt bekommen, denn 25 % der Mieteinnahmen müssen als Steuer an den Staat abgegeben werden. Nichtansässige Eigentümer sollten dies in ihrer jährlichen Steuererklärung zurückzufordern können. Einem Immobilienverwalter zufolge bekommen seine Kunden 80 % von allem zurück, was sie bezahlen müssen.

Die Wahl eines guten Immobilienverwalters ist also entscheidend. Wenn der Verwalter Mitglied bei NALLE (National Association of Local Lodging Establishments) oder AIPP (Association of International Property Professionals) ist, ist das ein gutes Zeichen, aber Sie müssen ihn zur Wahrung der grundlegenden Sorgfalt trotzdem interviewen, Referenzen einholen und seine Website checken. Bitten Sie darum, mit zufriedenen Kunden in Kontakt gebracht zu werden, und vergewissern Sie sich, dass man über die aktuellen Tourismusgesetze und die neuesten Entwicklungen in der Region informiert ist.

Natürlich können Sie Ihre Immobilie selbst verwalten. Viele Immobilienbesitzer tun dies, vor allem diejenigen, die einen längeren Mietzeitraum von z. B. drei Monaten im Sommer organisieren und die Immobilie in der Zwischensaison selbst nutzen. Aber ein Immobilienverwalter kann Ihnen viele der Mühen abnehmen, die damit verbunden sind, ein Ferienhaus in Portugal zu besitzen – betrachten Sie die Kosten also im Verhältnis dazu, was Sie die Selbstverwaltung an Zeit und Energie kosten würde.