Ratgeber zum Immobilienkauf in der Schweiz 2025

Die Schweiz, obwohl kein Mitglied der Europäischen Union, ist Teil der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA) und unterhält durch verschiedene bilaterale Abkommen starke wirtschaftliche und politische Beziehungen zur EU.

Das Land ist bekannt für seine atemberaubenden Landschaften, einschließlich der Schweizer Alpen und malerischen Seen, sowie seine gut erhaltenen historischen Städte.

Die Schweiz ist in 26 Kantone unterteilt, die als die Hauptverwaltungseinheiten dienen und ein hohes Maß an Autonomie besitzen.

Mit über 8,7 Millionen Einwohnern im Jahr 2025 macht die reiche kulturelle und geografische Vielfalt der Schweiz sie zu einem attraktiven Ziel für Investoren und Entdecker gleichermaßen.

Bevölkerungsverteilung über die Kantone der Schweiz

Warum in die Schweiz investieren?

Der Reiz der Schweiz liegt nicht nur in ihrer natürlichen Schönheit und hohen Lebensqualität, sondern auch in ihrem bedeutenden Investitionspotenzial.

Das Land hat über 1.500 Seen und ein allgemein mildes Klima während des größten Teils des Jahres.

Die Schweiz ist bekannt für ihre Stabilität und ihren Wohlstand und rangiert konsequent unter den wohlhabendsten Ländern der Welt. Ihre starke Wirtschaft wird durch Sektoren wie Finanzen, Pharmazie und Technologie gestützt.

Im Jahr 2023 begrüßte die Schweiz eine beträchtliche Anzahl internationaler Touristen, die erheblich zur Tourismusindustrie und zur lokalen Wirtschaft beitrugen.

Allein amerikanische Touristen verzeichneten etwa 3 Millionen Übernachtungen, was ein signifikantes Wachstum im Vergleich zu den Vor-Pandemie-Niveaus widerspiegelt. Insgesamt betrug die Anzahl der Übernachtungen von Touristen in der Schweiz 20,8 Millionen, was eine starke Erholung und Optimismus für ein anhaltendes Wachstum im Tourismussektor im Jahr 2024 zeigt (Quelle: SwissInfo).

Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt mehrere bemerkenswerte Trends, die voraussichtlich bis 2025 anhalten werden:

• Steigende Immobilienpreise: Trotz höherer Zinssätze bleibt die Nachfrage nach Wohnimmobilien stark, was zu Preissteigerungen führt. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen 2023 um fast 3,5%, während Einfamilienhäuser um etwa 2,5% teurer wurden. Dieser Aufwärtstrend wird voraussichtlich bis 2025 anhalten.
• Zunahme des Investorenvertrauens: Der Schweizer Immobilien-Sentiment-Index hat sich von früheren Tiefpunkten erholt, was auf erneuten Optimismus unter den Investoren hinweist. Dieses Comeback wird stabilen Zinssätzen und verbesserten wirtschaftlichen Bedingungen zugeschrieben, was einen positiven Ausblick für 2025 suggeriert.
• Städtische Verdichtung und architektonische Uniformität: Die schnelle städtische Entwicklung hat zur Schaffung ähnlicher gemischter Stadtviertel in Städten wie Zürich, Genf und Lausanne geführt. Dieser Trend spiegelt den Fokus auf Dichte und Energieeffizienz wider, oft auf Kosten architektonischer Vielfalt.
• Herausforderungen im gewerblichen Immobiliensektor: Der gewerbliche Immobilienmarkt sieht sich durch höhere Finanzierungskosten und gesunkene Nachfrage nach Büroflächen nach der Pandemie mit Herausforderungen konfrontiert. Große Finanzinstitute haben diesen Rückgang als erhebliches Risiko identifiziert und auf potenzielle Herausforderungen im Jahr 2025 hingewiesen.

Durchschnittliche Kosten für den Immobilienkauf in der Schweiz

Diese Zahlen geben einen Überblick über den aktuellen Markt, aber die Immobilienpreise in der Schweiz können je nach genauer Lage, Immobilientyp und Marktbedingungen erheblich variieren.

Sie können die neuesten Trends und Preisentwicklungen einfach auf unserer speziellen Seite verfolgen:

Die reiche geografische Vielfalt und das kulturelle Erbe der Schweiz bedeuten, dass Sie aus einer Vielzahl von Regionen und Gebieten wählen können, die jeweils ihren eigenen einzigartigen Reiz und Lebensstil bieten.

Beliebte Regionen für Investitionen und Wohnen

• Zürich: Als größte Stadt der Schweiz ist Zürich bekannt für seine hohe Lebensqualität, lebendige Kulturszene und starke Wirtschaft. Die Immobilienarten reichen von modernen Apartments im Stadtzentrum bis zu luxuriösen Häusern in den Vororten.
• Genf: Am wunderschönen Genfersee und an der französischen Grenze gelegen, ist Genf eine globale Stadt mit zahlreichen internationalen Organisationen. Es bietet elegante Apartments, Villen am See und Stadthäuser in prestigeträchtigen Vierteln.
• Luzern: Berühmt für seine mittelalterliche Architektur und die wunderschöne Lage am See, zieht Luzern diejenigen an, die eine Mischung aus historischem Charme und modernen Annehmlichkeiten suchen. Wohnmöglichkeiten umfassen historische Apartments und zeitgenössische Häuser.
• Interlaken: Eingebettet zwischen dem Thunersee und dem Brienzersee ist Interlaken ein Tor zu den Schweizer Alpen und ein beliebtes Ziel für Abenteuersportler. Die Immobilien reichen von charmanten Chalets bis zu modernen Eigentumswohnungen mit Bergblick.
• Die Genferseeregion: Einschließlich Städte wie Lausanne und Montreux, ist diese Region bekannt für ihre schöne Landschaft, Weinberge und kulturellen Veranstaltungen. Die Immobilien reichen von Wohnungen am Wasser bis zu luxuriösen Villen.
• Der Kanton Wallis: Bekannt für seine Skigebiete wie Zermatt und Verbier, ist der Kanton Wallis ideal für Wintersportbegeisterte. Verfügbare Immobilien umfassen Ski-in/Ski-out-Chalets, Ferienwohnungen und luxuriöse Berghäuser.

Der Prozess des Immobilienkaufs in der Schweiz als Ausländer ist aufgrund spezifischer Vorschriften und Einschränkungen komplexer als in anderen Ländern.

Ausländer benötigen in der Regel eine Genehmigung, um in der Schweiz Immobilien zu kaufen. Dies gilt für nicht ansässige Ausländer und Einwohner aus Nicht-EU/EFTA-Ländern. Einwohner aus EU/EFTA-Ländern, die in der Schweiz leben, unterliegen diesen Einschränkungen nicht und können Immobilien ohne spezielle Genehmigungen kaufen.

Die Art der Immobilie ist ebenfalls relevant:

• Hauptwohnsitz: Ausländer mit einer gültigen Schweizer Aufenthaltsbewilligung (B- oder C-Bewilligung) können Immobilien für ihren Hauptwohnsitz ohne Einschränkungen kaufen.
• Zweitwohnsitz: Nicht-Ansässige unterliegen strengen Beschränkungen beim Kauf von Zweitwohnsitzen. Die Gesamtzahl der jährlich erteilten Genehmigungen ist begrenzt.
• Investitionsobjekte: Der Kauf von Immobilien zu Investitionszwecken ist für Nicht-Ansässige generell eingeschränkt. Allerdings kann gewerblicher Immobilienbesitz (wie Hotels und Unternehmen) erlaubt sein.

Das Lex Koller Gesetz regelt den Erwerb von Immobilien durch Nicht-Ansässige. Dieses Gesetz beschränkt den Kauf von Wohnimmobilien durch Ausländer und wird streng durchgesetzt.

Bestimmte Regionen, insbesondere Touristengebiete wie Zürich, Genf und Skigebiete, haben zusätzliche Beschränkungen und Quoten für ausländischen Immobilienbesitz.

Ausländer dürfen in der Regel keine Grundstücke kaufen, die größer als 1.000 Quadratmeter sind.

1. Erhalt einer Schweizer Aufenthaltsbewilligung

Eine Schweizer Aufenthaltsbewilligung ist für jede bedeutende finanzielle Transaktion in der Schweiz unerlässlich, einschließlich des Immobilienkaufs, der Einrichtung von Versorgungsdiensten und der Steuererklärung. Es gibt mehrere Arten von Bewilligungen, wobei die B-Bewilligung am häufigsten von ausländischen Immobilienkäufern verwendet wird.

Sie können eine Aufenthaltsbewilligung bei der kantonalen Migrationsbehörde beantragen, in der Sie wohnen möchten. Der Antrag erfordert:

• einen gültigen Reisepass;
• ein ausgefülltes Antragsformular;
• einen Grund für die Beantragung der Bewilligung (z.B. Immobilienkauf);
• einen Nachweis der finanziellen Mittel;
• eine Krankenversicherung.

Der Prozess kann von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten dauern.

2. Eröffnung eines Schweizer Bankkontos

Ein lokales Bankkonto ist notwendig, um Zahlungen im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf zu verwalten, einschließlich der Anzahlung, des Kaufpreises, der Steuern und der laufenden Versorgungskosten.

Die meisten Banken verlangen:

• Ihre Aufenthaltsbewilligung;
• Reisepass;
• Einkommensnachweis oder Beschäftigungsnachweis;
• möglicherweise einen Adressnachweis.

3. Suche nach Immobilien beginnen

Durchsuchen Sie Online-Angebote auf Properstar, um Immobilien in Ihrem gewünschten Gebiet zu finden. Sie können unsere erweiterten Filter nutzen und sogar Ihr bevorzugtes Gebiet auf der Karte einzeichnen.

Erwägen Sie, einen Immobilienmakler zu beauftragen, um bessere Einblicke in den Markt zu gewinnen und Unterstützung bei der Suche nach Immobilien zu erhalten, die Ihren Kriterien und Ihrem Budget entsprechen.

4. Den richtigen Immobilienmakler finden

Der richtige Immobilienmakler kann Einblicke in den lokalen Markt geben, bei der Suche nach Immobilien, die Ihren Kriterien entsprechen, helfen und den Verhandlungsprozess navigieren.

So stellen Sie sicher, dass Sie den besten Fachmann für Ihre Bedürfnisse auswählen:

• Lokale Expertise: Suchen Sie nach Maklern mit einem tiefen Verständnis für die Region, die Sie interessiert. Sie sollten über fundierte Kenntnisse der lokalen Immobilienmarkttrends, Preise und der einzigartigen Aspekte der Gemeinde verfügen.
• Sprachkenntnisse: Wenn Sie nicht fließend eine der Amtssprachen der Schweiz (Deutsch, Französisch, Italienisch oder Rätoromanisch) sprechen, ist es wichtig, einen Makler zu finden, der effektiv in Ihrer Sprache kommunizieren kann. Sie werden als Ihr Vermittler mit Verkäufern, Anwälten und anderen am Prozess beteiligten Parteien fungieren.
• Erfahrung und Qualifikationen: Überprüfen Sie die Erfahrung und Qualifikationen des Maklers. Er sollte eine solide Erfolgsbilanz bei der Unterstützung ausländischer Käufer haben und bei einer anerkannten Immobilienvereinigung in der Schweiz registriert sein.

Sie können die Maklersuche von Properstar nutzen, um seriöse lokale Immobilienmakler zu finden. Unsere Plattform bietet Zugang zu einem breiten Netzwerk von Fachleuten, die auf ihre Expertise und Zuverlässigkeit geprüft wurden, sodass es einfacher wird, jemanden zu finden, der Ihren spezifischen Bedürfnissen entspricht.

5. Immobilienbesichtigungen durchführen

Besuchen Sie potenzielle Immobilien, um deren Zustand, Lage und Eignung zu beurteilen.

6. Rechtliche Überprüfungen und Due Diligence

Das Grundbuchamt ist entscheidend, um den rechtlichen Status der Immobilie zu überprüfen und sicherzustellen, dass sie schuldenfrei ist und keine Belastungen oder Embargos vorliegen und dass der Verkäufer das rechtliche Verkaufsrecht besitzt. Dies kann durch die Anforderung eines Grundbuchauszugs erfolgen.

Stellen Sie sicher, dass die Immobilie den lokalen Bau- und Planungsrechten entspricht. Dies ist besonders wichtig für Neubauten oder ländliche Immobilien, wo es Einschränkungen geben könnte.

Obwohl es keine gesetzliche Verpflichtung ist, wird dringend empfohlen, eine Immobilienprüfung durchzuführen, um den physischen Zustand der Immobilie zu überprüfen. Dies kann potenzielle Probleme mit der Bausubstanz, den Versorgungsleitungen oder dem Grundstück aufdecken.

7. Ein Angebot machen

Machen Sie mit Hilfe Ihres Immobilienmaklers ein Angebot für die Immobilie. Wenn es angenommen wird, gehen Sie zum Vertragsstadium über.

8. Den Vorverkaufsvertrag unterzeichnen

Diese vorläufige Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer (Vorverkaufsvertrag) sichert den Kauf und beinhaltet typischerweise eine Anzahlung des Käufers (normalerweise 10 % des Kaufpreises). Sie legt die Verkaufsbedingungen fest und verpflichtet beide Parteien zur Transaktion.

Wenn der Käufer zurücktritt, verliert er die Anzahlung. Wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen.

9. Hypothekenvereinbarungen abschließen (falls zutreffend)

Schließen Sie die Bedingungen mit Ihrer Bank ab, wenn Sie den Kauf über eine Hypothek finanzieren.

10. Unterzeichnung des Kaufvertrags

Der letzte Schritt ist die Unterzeichnung des Kaufvertrags vor einem Notar, wodurch das Eigentum übertragen wird. Der Käufer muss den restlichen Kaufpreis sowie alle damit verbundenen Steuern und Gebühren zu diesem Zeitpunkt zahlen.

Beide Parteien müssen ihren Ausweis, die Aufenthaltsbewilligung, den Nachweis der Anzahlung und gegebenenfalls Hypothekendetails vorlegen.

11. Registrierung der Immobilie

Nachdem der Kaufvertrag unterzeichnet wurde, muss der neue Eigentümer die Immobilie beim örtlichen Grundbuchamt registrieren. Dieser Schritt ist für den rechtlichen Schutz unerlässlich.

12. Zahlung der damit verbundenen Steuern und Gebühren

Käufer sind verantwortlich für die Zahlung der Grundstückserwerbssteuer sowie aller zusätzlichen Notar- und Registrierungsgebühren. Je nach Kanton können die Gesamtkosten zwischen 3 % und 5 % des Kaufpreises liegen.

Steuern für Immobilienkäufe

Angesichts der Komplexität des Prozesses ist es ratsam, einen auf Schweizer Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu beauftragen. Er kann rechtliche Überprüfungen, Verhandlungen und die Dokumentation übernehmen und sicherstellen, dass Ihre Rechte während des gesamten Kaufprozesses geschützt sind.

Einige wertvolle Ressourcen für offizielle Informationen umfassen:

• Bundesamt für Migration: Für Informationen zu Aufenthaltsbewilligungen und rechtlichen Anforderungen für Ausländer.
• Grundbuchamt: Für Überprüfungen des rechtlichen Status der Immobilie.
• Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV): Für Details zu Steuern im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften.
• Schweizerische Notarenverband: Bietet Einblicke in den Notariatsprozess und rechtliche Anforderungen.

13. Versorgungsleistungen umstellen

Stellen Sie die Versorgungsleistungen auf Ihren Namen um und richten Sie lokale Dienste ein.

In der Schweiz gibt es verschiedene Arten von Hypotheken, die in Betracht gezogen werden können:

Wichtige Überlegungen

• Finanzielle Stabilität: Stellen Sie sicher, dass Sie ein stabiles Einkommen und eine gute finanzielle Historie haben, um die Zulassungskriterien zu erfüllen.
• Eigenkapital: Es ist eine Mindestanzahlung von 20 % erforderlich, wobei mindestens 10 % aus eigenen Mitteln stammen müssen.
• Laufzeit: Berücksichtigen Sie die Länge der Hypothekenlaufzeit und wie sie mit Ihren finanziellen Zielen übereinstimmt.
• Marktbedingungen: Informieren Sie sich über die Marktbedingungen und Zinstrends, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Nützliche Ressourcen

• Schweizerische Nationalbank (SNB): Für Einblicke in Hypothekenzinsen und wirtschaftliche Indikatoren.
• Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (FINMA): Für Vorschriften und Richtlinien im Zusammenhang mit Hypotheken und Finanzdienstleistungen.

Der Immobilienkauf in der Schweiz kann eine lohnende Investition sein, aber es gibt mehrere potenzielle Fallstricke, die man beachten sollte. Das Verständnis dieser Herausforderungen kann Ihnen helfen, fundierte Entscheidungen zu treffen und häufige Fehler zu vermeiden.

1. Beschränkungen für ausländische Käufer

Die Schweiz hat spezifische Beschränkungen für den Immobilienkauf durch Nicht-Ansässige. Das "Lex Koller" Gesetz beschränkt den ausländischen Besitz von Wohnimmobilien, insbesondere in touristischen Gebieten. Nicht-Ansässige benötigen möglicherweise spezielle Genehmigungen, und der Prozess kann kompliziert sein.

2. Hohe Immobilienpreise

Die Schweiz ist für ihre hohen Lebenshaltungskosten bekannt, und die Immobilienpreise spiegeln dies wider. Immobilien in beliebten Städten wie Zürich, Genf und Basel können besonders teuer sein. Eine genaue Budgetierung und die Sicherstellung ausreichender Finanzmittel sind entscheidend.

3. Zusätzliche Kosten und Steuern

Neben dem Kaufpreis müssen Käufer verschiedene zusätzliche Kosten berücksichtigen:

• Grundstückserwerbssteuer: Je nach Kanton unterschiedlich, in der Regel zwischen 1 % und 3 %.
• Notar- und Rechtsgebühren: Typischerweise etwa 0,5 % bis 1 %.
• Grundbuchgebühren: Etwa 0,3 % bis 0,5 %.
• Jährliche Grundsteuern: Diese können je nach Standort erheblich variieren.

4. Hypothekenbeschränkungen

Die Sicherung einer Hypothek in der Schweiz kann schwierig sein, insbesondere für Nicht-Ansässige. Kreditgeber können strengere Bedingungen auferlegen, höhere Anzahlungen verlangen und weniger vorteilhafte Konditionen bieten. Das Verständnis des Hypothekenmarktes und die Vorabgenehmigung können einige dieser Probleme mildern.

5. Sprachbarrieren

Die Schweiz hat vier Amtssprachen (Deutsch, Französisch, Italienisch und Rätoromanisch). Je nach Region können Sie auf Sprachbarrieren stoßen, wenn Sie mit lokalen Behörden, Immobilienmaklern und juristischen Dokumenten zu tun haben. Die Einstellung eines zweisprachigen Anwalts oder Maklers kann helfen, diese Herausforderung zu bewältigen.

6. Zustand und Instandhaltung der Immobilie

Einige Immobilien, insbesondere ältere, können erhebliche Wartungs- und Renovierungsarbeiten erfordern. Eine gründliche Immobilienprüfung ist unerlässlich, um potenzielle Probleme zu identifizieren und Reparaturkosten abzuschätzen.

7. Bau- und Planungsbestimmungen

Schweizer Bau- und Planungsbestimmungen können streng sein. Es ist wichtig sicherzustellen, dass die Immobilie den lokalen Bauvorschriften entspricht und alle Beschränkungen für Renovierungen oder Neubauten zu verstehen.

8. Begrenztes Mietpotenzial

Wenn Sie planen, Immobilien zur Mieteinkunft zu kaufen, sollten Sie wissen, dass der Schweizer Mietmarkt stark reguliert ist. Mietkontrollen und Mieterschutz können die Rentabilität beeinflussen. Zudem können kurzfristige Vermietungen (z.B. Airbnb) lokalen Beschränkungen unterliegen.

9. Währungsrisiko

Wenn Sie den Kauf in einer anderen Währung als Schweizer Franken (CHF) finanzieren, können Wechselkursschwankungen Ihre Hypothekenzahlungen und Ihre Gesamtinvestition beeinflussen. Erwägen Sie Absicherungsstrategien, um das Währungsrisiko zu managen.

10. Lange bürokratische Prozesse

Die Schweizer Bürokratie kann langsam sein, insbesondere bei Immobilientransaktionen und der Beschaffung notwendiger Genehmigungen. Geduld und eine sorgfältige Planung sind entscheidend, um diese Prozesse effektiv zu navigieren.