Steuern auf Mieteinnahmen und Immobilienverkäufe in Spanien, 2019

Regelmäßige Steuern auf Immobilien und Mieteinnahmen

Die spanische Grundsteuer IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) ist eine gemeindliche Steuer, die vom Ayuntamiento (Rathaus) Ihrer Gemeinde erhoben und an dieses bezahlt wird. Sie basiert auf dem Katasterwert und nicht auf dem Marktwert der Immobilie und variiert zwischen 0,4 und 1,1 % dieses Wertes. Für leerstehende Objekte kann ein Zuschlag von bis zu 50 % erhoben werden. Wenn kein Katasterwert vorliegt, werden 50 % des Handelswerts als Basis verwendet. IBI ist die Hauptsteuer, die die örtlichen Dienste finanziert.

Sie können auch der Impuesto sobre el Patrimonio, der Vermögenssteuer unterliegen, wenn Sie Immobilien mit einem Nettowert von mehr als 700.000 EUR besitzen (das ist der Preis Ihrer Immobilie abzüglich Hypotheken oder anderer Finanzierungen), auch wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind. Dies wird auf einer Gleitskala von 0,2 bis 2,5 % berechnet. Diese Steuer wurde bereits abgeschafft und dann wieder eingeführt, und es wurde einiges durcheinander gebracht. Behalten Sie also genau im Auge, was hier vor sich geht!

Dann gibt es noch die IRNR, die Einkommenssteuer für Nichtansässige (Impuesto de la Renta de No Residentes). Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, zahlen Sie Steuern auf Ihre Mieteinnahmen. Wenn Sie an ein spanisches Unternehmen vermieten, zieht das Unternehmen die Quellensteuer ab und zahlt diese an die Steuerbehörden. Zuerst wird ein Teil des Katasterwertes der Immobilie genommen, und zwar 1,1 %. Dies sind für eine Immobilie im Wert von 100.000 EUR beispielsweise 1.100 EUR. Die IRNR wird aus dieser Summe mit 19 % (für EU- und EFTA-Einwohner) oder 24 % (für alle anderen) berechnet.

Als EU- oder EFTA-Einwohner bezahlen Sie also:

1.100 EUR * 19 % = 209 EUR

und wenn Sie aus einem anderen Land kommen, zahlen Sie:

1.100 EUR * 24 % = 264 EUR

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Alle Informationen, die Sie brauchen können, um eine Immobilie in Spanien als Ausländer zu kaufen.

In Fällen, in denen der Katasterwert nicht vorliegt, wird eine der folgenden Optionen in gewählt - der Anschaffungswert oder der von der Finanzbehörde bestimmte Wert. Die Berechnung basiert auf 50 % eines der oben genannten Werte (der größere wird ausgewählt). Dann wird entsprechend der Prozentsatz von 19 % oder 24 % angewandt.

In Spanien gezahlte Steuern können Sie nach Ihrer Steuererklärung in Ihrem Wohnsitzland zurückbekommen, sofern ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht. Die Steuerzahlung ist im nächsten Jahr fällig, d. h., Sie können Ihre Steuern für 2018 bis zum 31. Dezember 2019 bezahlen.

Aber auch wenn Sie Ihre Immobilie nicht vermieten, müssen Sie Einkommenssteuer dafür bezahlen. Das scheint zunächst widersinnig, aber die Überlegung geht so: Wenn Sie eine Immobilie ausschließlich dafür besitzen, selbst darin zu wohnen, und sie nicht vermieten, ist sie für Sie eine Wertquelle - Sie profitieren davon. Das ist vergleichbar mit dem Profit eines Bankkontos in Form von Zinsen. Ihr Profit wird also gemäß einer in den Steuervorschriften festgelegten Berechnung besteuert.

Die Steuer wird auf 2 % des Katasterwerts der Immobilie behoben (1,1 %, wenn es sich um einen "neuen" Wert handelt, d. h. nach 1994), für Einwohner der EU- und EFTA-Länder mit 19 % und für alle anderen mit 24 %. Das heißt, wenn Ihre Immobilie 500.000 Euro wert ist, wird davon ausgegangen, dass Sie einen Profit von 500.000 x 2 % bzw. 10.000 Euro erhalten haben, und Sie entrichten entweder 19 oder 24 % davon (also 1.900 Euro bzw. 2.400 Euro).

Steuern beim Verkauf

Wenn eine Immobilie übertragen wird, zahlt der Käufer die Verkehrsteuer. Der Verkäufer hat jedoch auch eine Steuerpflicht, und zwar dann, wenn der Verkauf zu einem Gewinn führt.

Auf die Gewinne durch den Verkauf einer Immobilie wird Kapitalertragsteuer erhoben. Der Gewinn ist der Erlös abzüglich der Anschaffungs- und Verkaufskosten sowie aller größeren Investitionen zur Verbesserung der Immobilie. (Geltend machen können Sie den Bau eines neuen Pools oder die Rundumerneuerung eines alten Landhauses, nicht jedoch einen neuen Fassadenanstrichalle paar Jahre. Und Sie benötigen Quittungen.)

Diese Steuer beträgt für Nichtansässige 19 %. Einwohner werden gemäß einer Gleitskala besteuert. Von der Steuer befreit sind Einwohner über 65 Jahre, die mehr als drei Jahren in einem Eigenheim gelebt haben, sowie jeder, der aus Gründen wie einer Behinderung oder eines Trauerfalls verkauft. Darüber hinaus kann jeder, der die Immobilie verkauft, die als Hauptwohnsitz genutzt wird, für den Teil des Gewinns befreit werden, der in den neuen Hauptwohnsitz reinvestiert wird. (Es kann sich also lohnen, einige Jahre vor dem Verkauf mit Hauptwohnsitz nach Spanien zu ziehen!)

Beim Verkauf fällt noch eine weitere Steuer an, und diese ist eine äußerst merkwürdige. Die Verfassungskonformität dieser Steuer ist auch bereits unter Beschuss geraten und sie wird möglicherweise demnächst abgeschafft. Die Rede ist hier von der Plusvalia Municipal. Sie wird vom Ayuntamiento festgelegt und spiegelt die theoretische Erhöhung des Katasterwerts eines Hauses während der Zeit wider, in der es besessen wurde, maximal 30 % Wertzuwachs sind möglich. Aufgrund der Berechnungsweise kann der Katasterwert sogar für eine mit großem Verlust verkaufte Immobilie steigen. In mehreren Gerichtsverfahren gegen Gemeindeverwaltungen, darunter ein Fall vor dem Obersten Gerichtshof von Madrid, wurde Verkäufern, die beim Verkauf Ihrer Immobilien Verlust gemacht hatten, das Recht zugesprochen, die Steuer zurückzufordern. Derzeit müssen Sie also noch bezahlen und dann zurückfordern - aber es sieht so aus, als könnte sich das bald ändern.