Steuern und Gebühren für Immobilienbesitzer 2019

Das spanische Steuersystem

Die spanischen Steuerbehörden wurden während der letzten zehn Jahre zunehmend aktiv. In Spanien heißt es jetzt nicht mehr, „Mañana, mañana…" – zumindest nicht, wenn es um Steuern geht. Zum Beispiel wurde der Fußballstar Lionel Messi zu 21 Monaten Haft verurteilt, weil er mit Hilfe von Offshore-Unternehmen Steuern hinterzogen hatte, Cristiano Ronaldo bekam zwei Jahre. (Messis Urteil wurde schließlich gegen eine hohe Geldstrafe getauscht.) Während man sich bisher auf Spitzenverdiener und Prominente konzentrierte, kann vermutet werden, dass es immer riskanter wird, Ihre Steuerangelegenheiten „unter dem Radar" zu halten.

Es gibt Hinweise darauf, dass die Finanzämter damit angefangen haben, sich intensiv mit den Angelegenheiten von Ferienhausbesitzern in Spanien zu befassen. Gleichzeitig hat das Finanzamt neue Informationsquellen gewonnen, um Hinterzieher aufzuspüren. Ab Januar 2019 öffnet Airbnb seine Bücher für die Steuerbehörden.

Sie können Geld sparen, indem Sie Steuern zahlen

Wenn Sie, um Steuern zu sparen, den Immobilienwert absichtlich zu niedrig angeben, beispielsweise durch verlockende Unter-dem-Tisch-Geschäfte beim Kauf, kann dies Ihre Chancen auf einen erfolgreichen Wiederverkauf Ihrer Immobilie enorm schmälern. Und einige Gemeinden haben schon rückwirkend Steuern eingefordert, bemessen an dem Kaufpreis, der nach Einschätzung der Gemeinde für die Immobilie hätte bezahlt werden sollen. Eine Unterdeklarierung führt zudem zu einer höheren Steuerschuld auf Kapitalgewinn beim Wiederverkauf. Und einige gemeindliche Steuern, wie z. B. unbezahlte IBI, werden zusammengefasst und mit Zinsen als Grundschuld auf Ihre Immobilie eingetragen.

Wenn Sie nur vergessen haben, Ihre Steuern zu bezahlen, gehen Sie dafür nicht ins Gefängnis. Sie müssen jedoch einen Aufpreis von mindestens 5 % der nicht gezahlten Steuern entrichten.

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Alle Informationen, die Sie brauchen können, um eine Immobilie in Spanien als Ausländer zu kaufen.

Nun können Sie ganz leicht herausfinden, welche Steuern zu zahlen sind

Sie benötigen eine NIE-Nummer, um eine Immobilie zu kaufen, diese bekommen Sie vom Finanzamt. Diese Nummer ist Ihr Zugang zum System. Sie müssen jedes Jahr eine Steuererklärung einreichen (das Steuerjahr entspricht dem Kalenderjahr) und die entsprechenden Steuern zahlen. Auf der Website der Agencia Tributaria stehen die meisten Informationen auf Englisch zur Verfügung. Wenn Sie einen Cl@ve-PIN oder ein elektronisches Zertifikat erhalten, können Sie das Online-System zur Abgabe Ihrer Steuererklärung als auch zur Zahlung Ihrer Steuern nutzen. (Hierfür möchten Sie möglicherweise einen Überweisungsdienst wie Transferwise oder HiFX nutzen, um schlechte Wechselkurse und hohe Provisionen zu vermeiden.) Wenn Sie ein spanisches Bankkonto haben, können Sie das Finanzamt einfach dazu auffordern, die Steuer davon einzuziehen.

Wir warnen Sie jedoch: Steuern in Spanien werden sehr schnell kompliziert. Es gibt nationale Steuern, von den autonomen Gemeinschaften festgelegte Steuern und gemeindliche Steuern. Letztere müssen Sie an Ihr Rathaus bezahlen, unabhängig davon, ob Sie eine Rechnung erhalten oder nicht. Dies ist möglicherweise der schwierigste Aspekt beim Besitzen einer Immobilie in Spanien, denn einige Ayuntamientos werden professionell geführt und es ist einfach, mit ihnen zu arbeiten, andere sind jedoch noch nicht ganz im digitalen Zeitalter angekommen.

Steuern beim Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf in Spanien haben Sie bestimmte immobilienbezogene Steuern zu zahlen. Die größte Immobiliensteuer ist die ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, die beim Weiterverkauf von Bestandsimmobilien gezahlt wird, die von einer Person an eine andere verkauft werden. Dies gilt nicht, wenn Sie einen Neubau vom Immobilienentwickler erwerben. In diesem Fall müssen Sie jedoch IVA (Mehrwertsteuer) entrichten.

Der ITP-Satz wird nicht national festgelegt, sondern auf regionaler Ebene. Er beträgt im Schnitt 8-10 %, wobei die höchsten Sätze in Katalonien und Extremadura (bis zu 11 %) und die niedrigsten in Rioja (7 %), Madrid und Navarra (6 %) und im Baskenland (4 %) erhoben werden. Für die meisten ausländischen Käufer sind die autonomen Gemeinschaften Murcia (8 %), Andalusien (8-10 %) und Valencia (10 %) am interessantesten. Ausnahmen können die Steuer um die Hälfte reduzieren, dies trifft jedoch nicht auf die meisten Gebrauchtkäufer zu. Vergünstigungen gibt es z. B. für Erstkäufer, große Familien, unter 35-jährige und Menschen mit Behinderungen.

AJD - actos juridicos documentados – wird auf alle notariellen Beurkundungen erhoben, z. B. für Ihre Verkaufsurkunde. Bei Wiederverkäufen, für den Sie bereits ITP zahlen, ist die AJD eine Fixrate, aber bei Neubauten wird eine Gleitskala angewandt. Auch hier legt jede autonome Gemeinschaft ihren eigenen Steuersatz fest, meistens jedoch zwischen 0,5 und 1,5 %. Noch letztes Jahr mussten Käufer auch für Hypotheken AJD bezahlen, aber seit November 2018 wird sie vom Kreditgeber und nicht vom Käufer bezahlt.

Aufwendungen beim Kauf eines Apartments im Stadtteil Sant Andreu, Barcelona (280.000 EUR, 57 m²)

SteuernAufwendungen
ITP (Grunderwerbsteuer für Immobilien aus zweiter Hand) - 11 % (Katalonien)EUR 30 800
AJD (Stempelsteuer) - 1,5 %EUR 4 200
Notargebühren - 0,5 %1.400 EUR (man geht für gewöhnlich von etwa 800 EUR aus)
Eintragungsgebühr - 1 %EUR 2 800
Maklergebühr ca. 3 %EUR 8 400
GesamtEUR 47 600

Wenn Sie einen Neubau kaufen

Wenn Sie einen Neubau vom Entwickler kaufen, zahlen Sie nicht ITP, sondern IVA (Impuesto sobre el ValorAñadido) – Mehrwertsteuer. Im Allgemeinen liegt diese bei 10 %, bei „Viviendas de Proteccion oficial" (Sozialwohnungen) ist die IVA jedoch auf 4 % festgelegt, bei Gewerbeimmobilien und -flächen sind es stolze 21 %.

Sie müssen außerdem Notargebühren von 0,5 bis 1 % des Kaufpreises und eine Eintragungsgebühr von 1 % einplanen. Insgesamt könnten bis zu 15 % des Kaufpreises an Steuern und Gebühren anfallen. Denken Sie daher daran, diese Steuern und Gebühren mitzuberechnen, wenn Sie Ihr Budget festlegen.

Käufer sollten im Fall eines nicht-ansässigen Verkäufers auch sicherstellen, dass dieser seine Kapitalertragsteuer entrichtet hat (3 % des Kaufpreises werden vom Notar normalerweise zur Deckung der Steuerverbindlichkeiten einbehalten). Bleibt die Kapitalertragsteuer unbezahlt, kann die Steuerbehörde ein Pfandrecht an Ihrer Immobilie in Höhe der unbezahlten Steuer geltend machen.