So kauft man in der Türkei als Ausländer Immobilien

Der Häuserkauf in der Türkei war früher kompliziert und zeitaufwändig. Aber in den letzten Jahren hat die Regierung die Anforderungen an ausländische Immobilienkäufer gesenkt und obwohl sich das System ein wenig von den meisten anderen Ländern unterscheidet, ist es viel einfacher zu navigieren. Der gesamte Prozess kann in nur 4-8 Wochen über die Bühne gehen, wenn Sie eine bereits gebaute Immobilie kaufen. Bei einer „off-plan“-Immobilie kann es natürlich länger dauern.

Darüber hinaus ist der Prozess etwas weniger standardisiert als in vielen Ländern. Zum Beispiel kann die Höhe der Anzahlungen stark variieren. Einige Verkäufer verlangen 10-30%, während sich andere mit einem schon fast symbolischen Betrag von etwa 1.000 Dollar zufriedengeben.

Früher mussten Ausländer das Grundstück einer Überprüfung unterziehen, um festzustellen, ob es sich um ein Gebiet von militärischem Interesse handelte. Diese Überprüfung konnte nur entfallen, wenn Sie eine Immobilie von einem ebenfalls ausländischen Verkäufer kauften, in diesem Fall wäre sie bereits beim Kauf durchgeführt worden. Aber heute ist diese Überprüfung in vielen Gegenden, wie z. B. Bodrum, nicht mehr erforderlich, sodass man eine Sorge weniger hat.

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Diese Dinge sollten Sie checken bevor Sie sich festlegen

Sie benötigen die richtigen Dokumente. Sie müssen Ihren Reisepass vorweisen, und wenn Ihr Kauf von einer Aufenthaltserlaubnis abhängt, auch diese.

Eine weitere Sache, die Zeit in Anspruch nehmen kann, insbesondere, wenn Sie im Wiederverkaufsmarkt und nicht von einem Bauunternehmer kaufen, ist die Übersetzung von Dokumenten. Bauunternehmer hingegen haben oft fertige Übersetzungen parat (es ist allerdings eine gute Idee, diese auf Richtigkeit zu überprüfen).

Die wichtigste Überprüfung, die Sie (oder Ihr Anwalt) durchführen müssen, ist die Einsicht des Tapu, der Grundbuchurkunde. Stellen Sie sicher, dass die auf der Grundbuchurkunde genannte Person tatsächlich die Person ist, die die Immobilie verkauft – auf der Urkunde sollte auch ein Passfoto des Eigentümers zu finden sein. Wenn Sie eine Fotokopie erhalten haben, sollten Sie auch überprüfen, ob diese ordnungsgemäß beglaubigt wurde. Das Tapu gibt auch die genauen Koordinaten der Immobilie auf der Karte an. Anhand dieser sollte überprüft werden, ob Ihnen der halbe Garten abgeschnitten wurde oder ein Grenzproblem vorliegt.

Sobald Sie die Immobilie überprüft und den Preis ausgehandelt haben, sind Sie bereit, einen Kaufvertrag zu unterzeichnen und eine Anzahlung zu leisten. Das dürften rund 1.000 - 3.000 Euro sein - relativ kleines Geld. Nun ist Ihr Kauf rechtlich bindend.

Außerdem benötigen Sie eine vollständige Wertermittlung - seit März 2019 ist diese für alle Immobilien erforderlich, die an Ausländer verkauft werden. Das soll verhindern, dass Verkäufer, Makler oder Bauunternehmer Käufer ausnutzen, die den lokalen Markt nicht genau kennen. Es soll auch verhindern, dass Verkäufer einen niedrigeren Preis angeben, als tatsächlich bezahlt wird (um ihre Steuerpflicht zu schmälern). Sie wird von einem unabhängigen Gutachter durchgeführt, dauert in der Regel 3 - 4 Tage und ist 3 Monate lang gültig. Der ermittelte Wert wird auf dem Tapu angegeben, und ohne eine Wertermittlung kann kein Tapu ausgestellt werden.

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Erdbebenversicherung, Steuernummernmeldung und Iskan

Sie müssen sich um Ihre DASK kümmern. DASK ist eine obligatorische Erdbebenversicherung. Die benötigen Sie, um Ihr Tapu ausstellen zu lassen.

Sie benötigen außerdem eine Steuernummer vom örtlichen Finanzamt. Sobald Sie diese haben, können Sie ein türkisches Bankkonto eröffnen (Sie können Geld für den Kauf direkt von Ihrer inländischen Bank überweisen oder einen Geldtransferdienst nutzen, um Bankgebühren zu sparen, aber es ist oft praktisch, ein lokales Konto für die Zahlung kleiner Beträge wie z. B. Stromrechnungen zu haben.)

Die Unterlagen werden nun an das Tapu-Büro geschickt, sodass ein neues Tapu mit Ihrem Namen (und Foto) als Besitzer ausgestellt werden kann. Wenn Sie nicht persönlich in der Türkei sein möchten, um es abzuholen, müssen Sie Ihrem Anwalt die Vollmacht erteilen, für Sie nach Abschluss zu unterschreiben. Das ist ziemlich üblich und nicht schwer zu arrangieren. Erst wenn das neue Tapu ausgestellt wird, müssen Sie den Restbetrag des Kaufpreises bezahlen und alle Steuern und Gebühren entrichten.

Wenn Sie eine neue Immobilie kaufen, müssen Sie auch sicherstellen, dass Sie ein Dokument namens Iskan bekommen. Dieses bescheinigt, dass das Gebäude ordnungsgemäß fertiggestellt und für die Wohnnutzung zugelassen ist – sonst ist es nicht möglich, die Versorgungsleitungen anzuschließen. Sowohl Iskan als auch Tapu müssen ausgehändigt werden, bevor Sie Ihre Restzahlung leisten.

Wieviel zahlen Sie über dem vereinbarten Preis?

Die Kosten für den Immobilienkauf in der Türkei variieren je nach Anwalt und anfallenden Finanzierungskosten. Konservativ geschätzt, sollten Sie zwischen 8 % und 10 % des Kaufpreises einkalkulieren, dann sind Kosten und Gebühren gedeckt, einschließlich Anschlussgebühren von Versorgungsunternehmen, Notargebühren und der Erwerbssteuer von 3 %.

Und das alles könnte in Zukunft noch einfacher werden. Das türkische Grundbuchamt hat kürzlich angekündigt, Vertretungsbüros in Frankreich, Belgien und einigen arabischen Ländern zu eröffnen, die es Käufern ermöglichen werden, die gesamte Bürokratie in ihrem eigenen Land zu erledigen. Weitere Büros könnten später dazukommen – wenn Sie dann Ihre Traumimmobilie gefunden haben, können Sie nach Hause gehen und alles gemütlich aus der Ferne erledigen.