Was Immobilienkäufer über Steuern in der Türkei wissen müssen

Sie haben Ihr Traumobjekt entdeckt. Sie haben Ihre Finanzen geregelt. Sie träumen bereits von einem Urlaub in der Sonne und einem Cocktail am Pool…

Tut uns leid, aber wir müssen diesen schönen Traum mit einer schlechten Nachricht unterbrechen. Es gibt noch ein paar andere Dinge, an die Sie denken müssen, bevor Sie sich mit Ihrem Cocktail entspannen können, und eines davon sind Steuern.

Wenn Sie eine Immobilie in der Türkei kaufen, werden Sie früher oder später Steuern zahlen - auch wenn es sich nur um die Käufersteuer von 1,5 % auf den Kaufpreis und die Stempelsteuer (gestaffelt von 0,15-0,75 %). Dazu kommt noch die Grundsteuer.

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Beim Immobilienkauf anfallende Steuern

Wenn Sie eine Immobilie am 1. Tag eines Jahres besitzen, werden Sie für die Grundsteuer für das betreffende Jahr aufkommen müssen. Sie wird auf Basis des Nennwertes berechnet, nicht auf Basis des deklarierten Wertes (üblicherweise der Kaufpreis), und dieser Wert wird vom Gemeinderat berechnet. Der Nennwert liegt in der Regel unter dem Marktwert. Die Steuern liegen in den meisten Gegenden zwischen 0,1 % und 0,3 % des Nennwertes pro Jahr – mehr in den Metropolen – so dass man bei einer kleinen Wohnung unter Umständen nur 100 Euro pro Jahr zahlt. Selbst eine große Villa könnte mit einer Steuer von nur 750 Euro belastet werden – das würde man auch für eine kleine Wohnung in London oder Paris bezahlen.

In manchen Fällen kann man von der Grundsteuer befreit werden, z. B. wenn man in einer kleinen Immobilie lebt (unter 200 Quadratmetern), wenn man nur diese eine Immobilie besitzt. In die Kategorie „Verwandte von Kriegern und Märtyrern“ fallen vielleicht nicht viele ausländische Käufer, aber es gibt auch Ausnahmen für Witwen, Behinderte und Rentner. Die Grundsteuer kann jährlich oder in zwei Raten gezahlt werden – aber nicht alle Gemeinden haben die gleichen Zahlungstermine; erkundigen Sie sich hierüber im Rathaus. Sie können in der Regel bar im Gemeindeamt oder online bezahlen.

Unbezahlte Steuern bleiben an der Immobilie haften, nicht am Eigentümer, deshalb sollten Sie sicherstellen, dass der Vorbesitzer mit seinen Zahlungen nicht im Rückstand ist. Die meisten Anwälte empfehlen, eine Klausel in den Kaufvertrag aufzunehmen, die Sie vor der Haftung für solche Schulden schützt.

Steuern beim Immobilienkauf in der TürkeiProzentualer Anteil vom Immobilien-preis
Grundbuch-eintragungssteuer (seit 2018 sind es 3 %, die zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden).1.5%
Stempelsteuer0.15-0.75%
Jährliche Grundsteuer0.1-0.3% (double in big cities)
Maklergebühren0.3%
Versicherungist zu berechnen

Mit Ihrer Immobilie Einkommen erzielen

Wenn Sie Ihre Immobilie weiterverkaufen oder vermieten, werden Sie auf weitere Steuern stoßen. Die türkischen Behörden haben die Vorschriften für die Vermietung in den letzten Jahren verschärft, so dass Sie ein eigenes Unternehmen gründen und eine Gewerbeerlaubnis (vergi levhasi) beantragen müssen. Ihre Mieteinnahmen werden dann mit den Unternehmenssätzen besteuert. Im Jahr 2019 sind dies 15 % bis 18.000 Lire (ca. €3.000), dann 20 % bis 40.000 Lire (ca. €6.000), 27 % bis 98.000 Lire (ca. €15.000) und bei höherem Einkommen 35 %.

Sie können einige Ausgaben wie Verwaltungsgebühren, Versicherungen, Reparaturen und Instandhaltungskosten absetzen, nicht aber die Finanzierungskosten. Sie benötigen einen türkischen Buchhalter, um Ihre Steuererklärung abzugeben – das kostet Sie im ersten Jahr wahrscheinlich rund €600, einschließlich der Einholung der Genehmigung. Finanzberichte müssen monatlich eingereicht werden und Sie müssen die Namen der Gäste über ein Regierungssystem melden. (All das kann zeitaufwendige und frustrierende Arbeit sein, weshalb viele Eigentümer eine Verwaltungsgesellschaft damit betrauen, die Mietangelegenheiten abzuwickeln.)

Steuern beim ImmobilienverkaufProzentualer Anteil vom Immobilienpreis
Kapitalertragsteuer (bis 5 Jahre nach Erwerb)15-30%
Kapitalertragsteuer (ab 5 Jahren nach Erwerb)0
Veräußerungssteuer1.5%

Beim Weiterverkauf müssen Sie zudem an die Kapitalertragsteuer denken. Diese fällt auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis an, abzüglich aller Honorare (z. B. Makler- und Anwaltsgebühren) sowie der Kosten aller Verbesserungsarbeiten, die Sie an der Immobilie vorgenommen haben. Es werden die gleichen Sätze wie bei den Unternehmenssteuern angewandt, 15-35 %, aber nach fünf Jahren Eigentum entfällt die Steuer. Wenn Sie planen, Ihre Immobilie langfristig zu halten, ist das definitiv eine gute Nachricht.

Hüten Sie sich vor falschen Preisangaben

Lassen Sie sich nicht auf falsche Angaben zu Ihrem Kaufpreis ein. Einige Bauunternehmer oder Verkäufer werden versuchen, Sie dazu zu bringen, einen niedrigeren Preis anzugeben. Das ist für diese Personen hilfreich, führt aber dazu, dass Sie, wenn Sie verkaufen, mehr Steuern bezahlen müssen – tatsächlich zahlen Sie dann Steuern auf deren Gewinn.

Aber das ist nicht das Schlimmste, was passieren kann. Der türkische Staat greift nun gegen Missbräuche durch. So vergleichen Kommunen beispielsweise die tatsächlichen Verkaufspreise mit dem Marktwert. Wenn Sie erwischt werden, droht eine hohe Strafe – abhängig von der Differenz zwischen dem in der Urkunde angegebenen Preis und dem Marktwert. Sie könnten am Ende 25 % der Differenz in Form einer Strafsteuer zahlen müssen, und das gilt sowohl für Verkäufer als auch für Käufer.

Einwohner sein oder nicht sein?

Allerdings müssen Sie nicht nur diese Grundlagen kennen, sondern auch wissen, wie diese sich in Bezug auf Ihre persönliche Situation auswirken. Wenn Sie beispielsweise nicht-ansässig sind und weniger als sechs Monate im Jahr in der Türkei verbringen, müssen Sie dort nur auf Einkünfte aus der Türkei, wie z. B. Mieteinnahmen, versteuern. In diesem Fall sind Sie aber möglicherweise auch in dem Land steuerpflichtig, in dem Sie Ihren Wohnsitz haben. Glücklicherweise hat die Türkei mit einer Vielzahl an Ländern Doppelbesteuerungsabkommen, so dass Sie z. B. mit Wohnsitz im Vereinigten Königreich, China, den USA, Deutschland, Frankreich, Iran oder Katar die in der Türkei gezahlte Steuer mit Ihrer inländischen Steuerrechnung verrechnen können. Sie werden nicht zweimal belastet.

Ab dem Moment allerdings, in dem Sie ansässig werden, zahlen Sie auf Ihr weltweites Einkommen Steuern in der Türkei. Deshalb sollten Sie aufpassen, nicht versehentlich Ihre sechs Monate im Jahr zu überschreiten.

Es ist auch möglich, dass Ihr „heimisches“ Finanzamt am Kapitalertrag beteiligt werden möchte. Wenn Sie zum Beispiel im Vereinigten Königreich ansässig sind, wird der britische Fiskus, selbst wenn Sie in der Türkei keine Kapitalertragsteuer für eine Immobilie zahlen müssen, die Sie seit zehn Jahren besitzen, ein Stück vom Kuchen abhaben wollen. Achten Sie darauf, gründlich Ihre Hausaufgaben zu machen, bevor Sie eine Verkaufsentscheidung treffen!