Praktisches Beispiel eines Hauskaufs in Frankreich

Jim und Kate wollen sich ein Ferienhaus in Frankreich kaufen. Aber Frankreich ist ein großes Land – die Beiden müssen sich also die Ärmel hochkrempeln und die Vielzahl an Möglichkeiten etwas eingrenzen.

Jim will helle Sommer, keinen Regen, viele Wanderwege und Wälder in der Nähe (denn sie sind beide leidenschaftliche Wanderer). Eine halbwegs große Stadt sollte mit einer kurze Autofahrt erreichbar sein – das Paar möchte aber auf jeden Fall eine Immobilie auf dem Dorf oder einem kleineren Städtchen kaufen.

Kate geht praktischer an die Sache heran. Sie möchte einen Ort, an dem Immobilien relativ günstig sind – somit scheidet schon einmal ein Großteil der Provence aus – und es sollte ordentlich Nachfrage durch Touristen herrschen, sodass sie das Haus in der Hochsaison vermieten können, was finanziell eine Erleichterung wäre.

Sie beginnen ihre Suche mit zwei Karten – einer Karte der Immobilienpreise in Frankreich auf der Website der Notaires de France und einer Karte mit Sonnenstunden von Meteo France. Ihnen fällt auf, dass Limoges die günstigste angezeigte Stadt ist und genau dort liegt, wo das Orange auf der Wetterkarte etwas rötlicher wird, was für mehr Sonnenstunden steht.

Kate sieht sich auf den Websites von Immobilienmaklern nach Häusern rund um Limoges um. Jim leiht sich in der Bücherei einige Bücher über die Gegend aus, sodass die Beiden sich übers Wochenende Fotos aus der Gegend anschauen und ihre Suche vielleicht sogar noch weiter eingrenzen können. Kate verliebt sich direkt in Fotos vom Plateau de Millevaches und den dortigen Granitdörfern, ihr fällt allerdings auf, dass viele der dort angebotenen Häuser sehr renovierungsbedürftig sind, und das Paar will sich nicht wirklich auf ein großes Projekt einlassen. Das Gute ist, alle Immobilien, die sie dort sehen, sind sehr erschwinglich. Kate schaut sich nach Ferienwohnungen in der Gegend um und stellt ein paar Berechnungen an, um eine Idee davon zu bekommen, wieviel Geld sich damit verdienen lässt, dort ein Haus für 2 Monate im Jahr zu vermieten.

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Der Prozess der Haussuche

Die Beiden fühlen sich inzwischen bereit, darüber nachzudenken, einen Trip nach Frankreich zu machen und sich mit einem Makler ein paar Objekte anzuschauen. Es gibt einige Makler in der Gegend, die Englisch sprechen, und die Entscheidung fällt auf einen, der mehrere Häuser in der Gegend im Angebot hat.

Der Makler fragt, ob schon darüber nachgedacht wurde, wie viele Quadratmeter das Haus haben und wieviel Garten dabei sein soll – darüber hatten die Beiden noch nicht nachgedacht. Jim merkt jedoch an, dass er und Kate arbeiten und nicht den ganzen Sommer über da sein werden, ein zu großer Garten könnte also aufwandsmäßig zum Problem werden. Ihnen ist wichtig, dass sich das Haus gut als Ferienhaus vermieten lässt. Sie werden auch gefragt, ob sie sich auch Häuser etwas weiter auf dem Land ansehen wollen.

Sie entscheiden sich dazu, vier Tage für die Besichtigungen einzuplanen, sodass sie mehr als genügend Zeit haben, die Gegend zu erkunden und sicherzustellen, dass es das Richtige für sie ist. Sie möchten die Besichtigungen außerdem gemütlich angehen. Kate nimmt ihr Tablet mit um Fotos und Notizen zu den einzelnen Häusern zu machen. Es stellt sich heraus, dass drei Häuser pro Tag in den entlegeneren Landstrichen mehr als genug sind!

Zwei der Häuser, die sie besichtigen, sind zu nah an der Hauptstraße gelegen, und eines steht in einem recht heruntergekommenen Dorf. Aber am dritten Tag finden sie einen vielversprechenden Kandidaten, etwas abseits des Marktplatzes in einem kleinen aber feinen Dörfchen. Es muss renoviert werden, ist jedoch insgesamt in gutem Zustand. Sie haben noch einen weiteren Tag zum Suchen, aber Jim sagt gleich, „wir können eigentlich direkt ein Angebot für dieses Haus machen“.

Sie unterbreiten ein Angebot 10 % unter dem des Verkäufers, und es wird angenommen. Jetzt geht es mit der Bürokratie los. Zunächst bekommen sie vom Makler eine Zusammenstellung mit dem compromis de vente, den sie unterschrieben zurückschicken müssen. Sie haben nun zehn Tage Zeit, ohne Konsequenzen vom Kauf zurückzutreten. Sie machen zu diesem Zeitpunkt eine Anzahlung in Höhe von 10 % des Kaufpreises.

Kate hat bezüglich der Finanzierung gut recherchiert, und so beinhaltet der Kaufvertrag einen clause suspensive, damit der Kauf an die Voraussetzung gebunden ist, dass sie die erforderliche Finanzierung bekommen. Sie haben außerdem eine Klausel angefügt, die besagt, dass das Haus ein statisches Gutachten bestehen muss – das ist in Frankreich unüblich, aber da das Haus einige hundert Jahre alt ist, wollen die Beiden unbedingt eine Zusicherung, dass es auch noch ein- oder zweihundert Jahre stehen wird! Sie beauftragen einen RICS-Gutachter, der nach Frankreich gezogen ist. Sie hätten auch einen französischen Architekten oder Statiker nehmen können, aber mit der britischen Art von Gutachten kennen sie sich bereits aus.

Sie haben eine Kopie der diagnostique vorliegen, die zeigt, dass kein Asbest im Haus ist, allerdings wurde für die Fensterrahmen eine bleibasierte Farbe benutzt – die Elektrik ist dafür auf dem Stand der Technik und der Abwassertank entspricht den aktuellen Vorschriften, für diese grundlegenden Dinge muss also kein Geld ausgegeben werden. Die diagnostique ist aber kein vollständiges statisches Gutachten, aus diesem Grund wurde auf den clause suspensive bestanden und zusätzlich ein ansässiger Bauingenieur beauftragt. Erfreulicherweise besteht das Haus mit wehenden Fahnen – kein Holzwurm, keine Senkungen und keine Probleme.

Finden Sie Ihr Zuhause in Frankreich

Kate und Jim haben bereits ein Haus in Birmingham, das mit einer Hypothek belastet ist. Sie könnten das Haus in Frankreich in Bar bezahlen, dann hätten sie auf der Bank aber keine großen Notreserven mehr. Kate merkt außerdem an, dass es steuerlich nicht vorteilhaft wäre, durch Mieteinnahmen Gewinn zu machen. Sie könnten das Haus in Birmingham refinanzieren, aber damit würden sie es auf’s Spiel setzen. Wenn sie in Frankreich ein Hypothekendarlehen aufnehmen würden, wäre dieses an das Haus in Frankreich gebunden. Außerdem haben die Beiden einen guten Festzins für ihr Haus bekommen und wollen nicht zu einem schlechteren Zins refinanzieren.

Sie entscheiden sich für eine französische Hypothek und lassen sich von einem Hypothekenmakler dabei helfen, den besten Deal zu finden. Dieser warnt sie vor, dass sie von der Bank nur eine Vorgenehmigung bekommen werden, und kein direktes Angebot, bis sie die Immobilie tatsächlich gekauft haben. Die Bank wird das Angebot erst herausgeben, wenn der unterschriebene acte de vente vorgelegt wurde. Jim und Kate finden erfreut heraus, dass der Hypothekenzins in Frankreich weit unter dem liegt, was in Großbritannien üblich gewesen wäre, und dass der Zinssatz für 25 Jahre festgelegt ist. Es ist allerdings so, dass sich nicht alle französischen Banken auf so kleine Darlehen einlassen, der Makler muss also geschickt suchen.

Das Paar freut sich sehr, dass sie diese beiden Punkte gut gemeistert haben. Sie sind froh, dass der Immobilienmakler sie vor den mit dem Kauf verbundenen Gebühren gewarnt hatte, denn was zunächst nach einem Haus für 40.000 Euro aussah, kostet sie letztendlich inklusive Notar- und Hypothekengebühren etwas über 46.000 Euro. Sie sind auch sehr froh, einige Kopien ihrer Reisepässe, Geburtsurkunden, Gehaltsabrechnungen und Wohnsitznachweise gemacht zu haben, denn hiernach werden sie ständig gefragt. „Das ist Frankreich“, sagt ihnen der Makler – „paperasse!“ (zu Deutsch: Bürokratie).


Vier Monate später werden die Käufer für die Unterschriften zum Notar einberufen. Unmittelbar vor der Unterzeichnung werden die Beiden zu deren Überraschung gebeten, das Haus erneut mit dem Verkäufer zu besuchen, um zu überprüfen, ob alles in Ordnung ist und das Haus dem erwarteten Zustand entspricht. Es soll schon vorgekommen sein, dass sich ein Verkäufer spontan dazu entschied, die Einbauküche doch noch mitzunehmen! Es ist in diesem Fall jedoch alles einwandfrei und so begeben sie sich gemeinsam zum Notar, der den gesamten Vertrag durchliest. Daraufhin wird jede der zweiundvierzig Seiten des Vertrags von allen Parteien unterschrieben.

Das Paar verlässt das Notariat mit den Schlüsseln ihres neuen französischen Ferienhauses und der attestation de propriété, die sich beim Eröffnen eines französischen Bankkontos und im Nachfeld bei verschiedenen Angelegenheiten mit dem französischen Beamtentum noch als nützlich erweisen wird!