Interview mit einem Immobilienbesitzer in Portugal

Diese Erfahrung möchten wir mit Ihnen teilen

Die Erkenntnisse des Immobilienkaufs in Portugal

Adresse der Immobilie – Rua do Cruzeiro, Ajuda Viertel, Lissabon
Preis – 120 Tsd. Euro

1. Zuallererst, herzlichen Glückwunsch zu Ihrem Kauf! Wie haben Sie den Standort für Ihre zukünftige Wohnung gewählt? Warum Lissabon? Ist es hier nicht sehr teuer, Immobilien zu kaufen?

Dankeschön! Nun, dass die Entscheidung auf Lissabon fiel, war für mich ganz natürlich. Ich bin Portugiese und lebe seit 2011 im Ausland (in der Schweiz). Ich war zu Beginn der Krise weggezogen, behielt jedoch immer ein Auge auf der wirtschaftlichen Entwicklung der Stadt. Ich habe mein ganzes Leben lang in Lissabon gelebt, und hier ein Apartment zu kaufen, schien mir nur natürlich. Aber es stimmt auch, dass es letztlich eine strategische Investitionsentscheidung war.

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2. Es wäre interessant, Ihre Kriterien für die Kaufentscheidung zu erfahren.

  • Ich hatte gehört, dass es in der Baixa-Chiado-Gegend (Anmerkung der Redaktion: Baixa-Chiado ist ein Viertel von Lissabon im historischen Stadtkern) immer voller wurde und die Preise stark stiegen.

  • Ich wusste, dass die Gegend um Ajuda/Belém auch touristisch ist und dass es am Ufer entlang wunderschöne Dörfer gab (Anmerkung der Redaktion: hier lebt der Mittelstand).

  • In der Regierung war die Rede davon, im Ajuda-Viertel einige Verbesserungen vorzunehmen, und die bekannteste Straße, die „Calçada da Ajuda”, befand sich bereits vollständig in Renovierung.

  • Ich wusste, dass ich in meinem Alter und mit Hauptwohnsitz im Ausland mit besseren Gehaltsbedingungen einfach an ein Darlehen und eine günstige Versicherung kommen würde.

  • Ich hatte das Gefühl, nicht viel Zeit zu haben, eine Entscheidung zu fällen, dass es wirklich eine Frage von Monaten war, bis andere Investoren nach günstigen Immobilien in Ajuda suchen würden, was direkt die Preise in die Höhe getrieben hätte.


Ich hatte alle notwendigen Informationen, doch ich musste immer noch den richtigen Zeitpunkt herausfinden, um eine Immobilie zum günstigst möglichen Preis zu kaufen, bevor die Preise wieder stiegen. Den richtigen Zeitpunkt zu wählen, ist beim Immobilienkauf immer knifflig, denn die Preise steigen und fallen ständig, und so können Sie sehr schnell Geld gewinnen oder aber auch verlieren. Meine endgültige Entscheidung fiel 1-2 Monate bevor ich das Apartment kaufte. Ich begann, online nach einem Apartment zu suchen, vereinbarte einige Besichtigungen und verbrachte meine Urlaubstage in Lissabon, um die Apartments anzuschauen. Innerhalb einer Woche besichtigte ich 7 Apartments, aber ich muss zugeben, ich kaufte am Ende dasjenige, das ich mit als Erstes angeschaut hatte. Noch in derselben Woche unterschrieben wir den „promessa compra e venda“ (das ist ein Vertrag, in welchem Sie angeben vorzuhaben die Immobilie zu kaufen, und Sie tätigen eine erste Anzahlung, um sich die Immobilie zu sichern bis der finale Kaufvertrag ageschlossen wird).

3. Sie kennen den Lifestyle von Lissabon in- und auswendig. Können Sie uns aus Anwohnersicht sagen, was genau so großartig daran ist, genau hier zu leben?

Die Viertel Ajuda und Belém sind traumhaft. Von dort haben Sie viele gute Verbindungen ins Stadtzentrum, Sie finden Parkplätze für Ihr Auto, in der näheren Umgebung gibt es mehrere Universitäten und berühmte Denkmäler wie „Padrão dos Descobrimentos”, „Torre de Belém” und „Mosteiro dos Jerónimos”, es ist gar nicht weit zum „Pastéis de Belém” und die Lebensqualität ist hier besser (Sie können jeden Tag am Tejo entlang joggen und haben eine herrliche Aussicht auf die Brücke „25 de Abril“ und den Parque Florestal de Monsanto). In Ajuda kann man die portugiesische Kultur noch spüren. Man lebt hier in einem sehr traditionellen Viertel und genießt doch die Vorzüge einer europäischen Hauptstadt (tolle Restaurants und Bars, sie kommen in nur 10 Minuten zum Colombo Shoppingcenter, zu Schauspielhäusern uvm.).

Stadtviertel von Lissabon

4. Welche Viertel kamen für Sie zum Kauf noch in Frage (neben Ajuda)?

Um zu sparen, wenn man die Preise in Lissabon bedenkt, würde ich Benfica in Betracht ziehen, hier findet man noch immer Immobilien zu günstigen Preisen. Ich würde Ihnen jedoch vom „Barrio Padre Cruz“ in „Carnide“ abraten. Im mittleren Preissegment haben wir noch „Campo de Ourique“ und „Alcântara“. Und für den großen Geldbeutel wären da noch „Alvalade“, „Avenidas Novas“ oder „Parque das Nações”.

5. Wie steht es in der City um die Preise – war es schwierig, ein solches Juwel zu finden, wie Sie es nun haben?

Nun, ich habe meine „Promessa e compra“ im August 2016 abgeschlossen und den Kaufvertrag im Dezember 2016. Ich kann Ihnen sagen, dass es für den Preis, den ich bezahlt habe, etwas schwieriger geworden ist, ein gleichwertiges Apartment zu finden, auch in Ajuda. Zu der Zeit, als ich auf der Suche war, gab es viele verfügbare Immobilien in diesem Preisbereich und sogar noch günstiger. Ich entschied mich schließlich dazu, ein komplett neues Apartment zu kaufen anstelle eines Renovierten. Ich würde sagen, es war einfach, dieses „Juwel“ zu finden, und ich bin sehr froh, es zum richtigen Zeitpunkt gekauft zu haben. Es ist wahr, dass es heute schwieriger ist, ein solches „Juwel“ zu finden, aber es ist immer noch möglich.

6. Haben Sie das Apartment mit Hilfe eines Büros oder direkt vom Besitzer gekauft? Haben Sie sich rechtlich von Fachleuten (wie z.B. Anwälten) beraten lassen?

Ich habe direkt vom Makler gekauft und von seiner Expertise profitiert, zudem habe ich mir von einem Finanzberater Rat eingeholt, um den gesamten Vorgang zu verstehen. Mit steuerlichen Fragen wandte ich mich an die Steuerbehörde, um zu erfahren, was alles passieren würde und welche Steuern ich zu zahlen hatte.

7. War es ein Neubau oder ein Wiederverkauf? Warum entschieden Sie sich so?

Ich hatte zunächst darüber nachgedacht, eine gebrauchte Immobilie zu kaufen, doch dann fand ich für einen geringen Aufpreis einen Neubau. Was mich dazu bewegte, etwas mehr Geld in die Hand zu nehmen, war auch die Garantie über 10 Jahre, die mir das Bauunternehmen ausstellte und die greifen wird, falls mit der Baustruktur etwas nicht in Ordnung sein sollte, sowie eine 5-Jahres-Garantie für alle Geräte (Waschmaschine, Küchenherd etc.). Auf der anderen Hand sind Elektrik und Abwassersystem nagelneu, ich habe also ein Apartment gekauft, das mir nicht so schnell Probleme bereiten sollte.

8. Neubauten sind also teurer als Immobilien aus zweiter Hand, richtig?

Genau, Neubauten sind etwas teurer, das hängt aber natürlich auch von der Gegend und genauen Lage ab. Wahrscheinlich kommen Sie mit einer gebrauchten Immobilie günstiger weg.

9. Sie haben das Apartment mit Ihrem Lebenspartner mit Hilfe einer Hypothek gekauft. Haben Sie diese als Nichtansässige beantragt? War es schwierig, den Kredit zu bekommen?

Als wir den Antrag stellten, hatten wir in Portugal offiziell Einwohnerstatus, wir leben aber seit 2011 in der Schweiz. Das Apartment kauften wir als Ansässige, und es war relativ einfach, einen Kredit zu bekommen. Da wir im Ausland lebten, wollten die Banken uns allerdings keinen allzu großen Kredit gewähren (das Beste, was wir finden konnten, war ein Hypothekendarlehen über 80 % des Kaufpreises). Man kann auch als Nichtansässiger Kredite bekommen, aber in geringerer Höhe. Die Banken werden mehr Papierkram von Ihnen haben wollen, um wirklich darüber im Bilde zu sein, wie hoch das Risiko ist, das sie eingehen. Es sollte aber auf keinen Fall ein Ausschlusskriterium sein.

10. Welche Dokumente mussten Sie der Bank als Kreditnehmer vorlegen?

Das erste, was von mir verlangt wurde, war ein Bankkonto zu öffnen. Dann wurden im weiteren Verlauf Kopien der folgenden Dokumente benötigt:

  • Unsere portugiesischen Ausweise
  • Unsere Schweizer Aufenthaltsbewilligungen
  • Eine Erklärung unserer Arbeitgeber mit unseren Berufsbezeichnungen, der Art des Arbeitsvertrags und unserer Jahreseinkommen
  • Die letzten 3 Gehaltszahlungen
  • Unsere Steuererklärung von 2015
  • Eine Haftungserklärung der schweizerischen Regierung (um zu bestätigen, dass wir in der Schweiz keine Schulden, Kredite oder Darlehen hatten)
  • Unsere Bankauszüge der letzten 3 Monate bei allen Banken (in Portugal und im Ausland)
  • Eine Bescheinigung der Eintragung der Immobilie im Grundbuch, hierum mussten wir den Makler bitten („Certidão de teor do imóvel”)
  • Die rechtsgültige Beschreibung des Apartments
  • Alle Dokumente, die nicht auf Portugiesisch vorlagen, mussten von einem Rechtsexperten übersetzt und von der portugiesischen Botschaft als korrekt anerkannt werden.

Für die Vertragsschließung wurde zudem benötigt:

  • Die Nutzungsgenehmigung (licença de utilização)
  • Wohnungs- und Lageplan (Planta de habitação e localização)
  • Technisches Datenblatt der Wohnung (Ficha técnica de habitação)
  • Vorzugsrechte der Stadt Lissabon und IGESPAR (Direitos de preferência Câmara Municipal de Lisboa e IGESPAR)
  • Energiezertifikat

11. Wieviel Prozent des Immobilienwerts beträgt das Hypothekendarlehen? Ist das für Nichtansässige üblich, oder auch allgemein?

Das Beste, was wir finden konnten, war ein Darlehen über 80 % des Kaufpreises. In der Krise war dieser Betrag sowohl für Ansässige als auch für Nichtansässige üblich. Ansässige können manchmal sogar Hypotheken finden, die 100 % des Immobilienwerts abdecken.

12. Haben Sie es bei verschiedenen Banken versucht? War es letztlich eine portugiesische Bank, und welche (wenn ich fragen darf)?

Ja, ich habe eine Website namens deco.pt genutzt, um die Banken mit den besten Angeboten zu vergleichen, dann ging ich direkt zu diesen portugiesischen Banken, um die Konditionen zu erfahren. Letztlich machte ich die Entscheidung von den Raten abhängig (Spread von 1,8 % bei niedrigem TAEG) und von der Gesamtsumme, die ich der Bank schlussendlich zahlen würde. Ich habe mich für EuroBic entschieden.

13. Was für eine Laufzeit hat Ihre Hypothek? Fix- oder variabler Zinssatz?

Variabler Zinssatz und eine Laufzeit von 25 Jahren.

Wohnungen in Portugal kaufen

14. Ist es in Portugal wirtschaftlich vorteilhafter, Immobilien mit Hilfe einer Hypothek zu kaufen?

Es ist in Portugal sehr gängig, Immobilien durch ein Darlehen zu kaufen, und für mich war es eine einfache Entscheidung. Die Raten wurden zu dem Zeitpunkt als niedrig angesehen, und ich bevorzuge es, die Zinsen und Gebühren zu bezahlen und mein Geld weiterhin für andere Investitionen zur Verfügung zu haben. Wie ich schon sagte, vermiete ich das Apartment. Es war für mich interessanter, ein Darlehen aufzunehmen und etwas Geld für andere Investitionen auf der Seite zu behalten. Die Versicherung, die ich bezahle, ist auch günstig… ich hatte also keinen Grund, alles auf eine Karte zu setzen. Und falls sich der variable Zinssatz ändern sollte, kann ich die Hypothek immer noch auf einmal abbezahlen. Wer weiß?

15. Hatten Sie für die erste Zahlung Geld auf dem portugiesischen Bankkonto oder haben Sie Ihr Geld im Ausland? War es schwierig, Geld nach Portugal zu transferieren? Hatten Sie Probleme mit dem Wechselkurs? Die meisten internationalen Käufer machen sich hierum Sorgen.

Da wir ein Bankkonto in Portugal eröffnen mussten und damit bestimmte Konditionen einhergingen (2 direkte und automatische Zahlungen – wir entschieden, die laufenden Kosten auf die Miete zu schlagen, sodass Wasser- und Stromanbieter die Rechnungsbeträge direkt von dem Konto einziehen konnten; und ein Minimum von 1000 EUR, die jeden Monat auf das Konto gehen – was der Miete entspricht, die wir verlangen), war das Geld bereits dort. Wir transferieren oft Geld nach Portugal und profitieren dabei von höheren Wechselkursen. Immer, wenn der Kurs hoch ist, versuchen wir einen Transfer zu machen. Aus Verwaltungsgründen unterhalten wir Bankkonten in verschieden Ländern.

16. In welcher Phase des Kaufprozesses haben Sie die Hypothek beantragt? In Frankreich beispielsweise werden Bedingungsklauseln in den Vertrag eingebaut, die es Käufern erlauben vom Kauf zurückzutreten, falls ihnen kein Darlehen gewährt wird. Ist das auch in portugiesischen Verträgen der Fall?

Die Hypothek beantragten wir zu der Zeit, als wir auch den ersten Vertrag unterschrieben, in dem wir festhielten, die Immobilie kaufen zu wollen. In Portugal können Sie mehrere Hypotheken haben und sich auf weitere bewerben. Das hängt immer von Ihrem Risiko, Ihrem Einkommen und Ihren Ausgaben ab. Es wird von Fall zu Fall entschieden.

17. Erzielen Sie mit dieser Immobilie Gewinn?

Ja. Wir vermieten sie an Portugiesen aus der Gegend. Der Grund, warum ich mich hierfür und gegen Airbnb entschieden habe, hängt damit zusammen, dass ich nicht vor Ort lebe und es sich um ein Familienhaus handelt. Anstatt jeden Tag neue Leute ein- und ausziehen zu haben, mit damit verbundenem Lärm etc., vermietete ich das Apartment langfristig an ein portugiesisches Paar. So konnte ich möglichen Problemen mit den Nachbarn vorbeugen, denn es wird in Portugal gerade darüber nachgedacht, das Gesetz dahingehend zu ändern, dass Nachbarn darüber abstimmen können, ob man ein Apartment in Kurzzeitmiete geben darf. Mit Airbnb könnten wir mehr Geld machen, denn wir könnten dafür ein kleines Unternehmen „gründen“, was mit einigen Vorzügen verbunden wäre (wie z.B. deutlich niedrigeren Steuern auf Einkommen als wir derzeitig bezahlen), und ich könnte das Apartment privat nutzen, wenn ich selbst in Lissabon bin, und natürlich ist eine Monatsmiete niedriger als wenn wir Nacht für Nacht vermieten würden, doch wir wollten mit einer Option beginnen, die uns keine Kopfschmerzen bereiten würde.

18. Mit welchen Steuern und anderen Ausgaben ist es für Sie verbunden, das Apartment zu vermieten?

Ich zahle jährlich 28 % auf die Mieteinkünfte. Bei einer Monatsmiete von beispielsweise 800 EUR im Monat kommt man also jährlich auf 2.688 EUR Steuern. Man kann allerdings einige Ausgaben geltend machen, um diesen Betrag zu senken. Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen sind z.B. absetzbar. In Portugal müssen Mietverträge jedoch auch registriert werden, wofür eine Gebühr in Höhe von 10 % der Monatsmiete anfällt. Wenn Sie also 800 EUR Miete im Monat verlangen, müssen Sie eine einmalige Gebühr von 80 EUR entrichten. Diese Gebühr wird zu Beginn der Vertragszeit bezahlt und fällt erst dann erneut an, wenn ein neuer Mietvertrag registriert werden muss.

19. Haben Sie einen bestimmten Dienst genutzt, um Ihr Apartment zur Miete zu bewerben?

Wir nutzten damals olx.pt um das Apartment zu bewerben, und innerhalb von 3 Tagen fanden wir unsere Mieter.

20. Haben Sie irgendwelche Probleme mit den Mietern? Gibt es für Sie als Vermieter gesetzliche Vorgaben?

Nein. Es gab für das Apartment viele Interessenten, so konnten wir uns die Mieter genau aussuchen. Wir sind mit den Mietern wirklich sehr glücklich und hatten während des nun schon mehr als einjährigen Mietverhältnisses nie Probleme. Als Vermieter sind wir dazu verpflichtet, die Steuern und Versicherungen zu bezahlen, zudem müssen wir die Ausgaben für Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen übernehmen.

21. Werden Sie Ihr Apartment in der Zukunft wiederverkaufen? Ist es eine Investition oder was ist der Plan?

Wir haben darüber nachgedacht, aber noch keine endgültige Entscheidung getroffen, denn wir würden viel Profit machen, wenn wir das Apartment jetzt direkt verkaufen würden. In den anderthalb Jahren hat sich der Wert des Apartments verdoppelt. Wenn wir allerdings ein anderes Apartment in Lissabon kaufen wollen, müssen wir dafür viel mehr Geld anlegen und werden nicht deutlich mehr Miete verlangen können als wir es derzeit tun. Unsere Kapitalrendite wäre also deutlich geringer. Wenn wir nur einen Teil des Gewinns nutzen würden um ein neues Apartment auf der anderen Seite des Flusses zu kaufen, werden wir auf den übrigen Gewinn Steuern bezahlen müssen (28 % für Nichtansässige) und wir könnten dort keinen vergleichbaren Mietpreis verlangen. Was sollten wir also tun? Wir sind immer noch dabei, zu versuchen, den Markt richtig zu deuten und eine Entscheidung zu treffen.

22. Welchen Ratschlag finden Sie vor dem Kauf hilfreich? Können Sie zukünftigen Immobilienkäufern einen Rat mitgeben?

Den Markt zu kennen ist ein klarer Vorteil. Wenn Sie bereits jemanden vor Ort kennen, dann bitten Sie diese Person um Rat, insbesondere, wenn es darum geht, sich für das beste Viertel zu entscheiden. Als ich mich entschied zu kaufen, wusste ich noch nicht gut genug über die steuerlichen Aspekte Bescheid. Doch dass ich den Markt bereits kannte, war eine riesige Hilfe. Wer nicht in dieser glücklichen Lage ist, sollte auf jeden Fall einen Immobilienexperten beauftragen. Sie können allerdings auch einige Ratgeber zu lesen finden, die wahre Wunder für Sie bewirken können. Falls Sie eine Immobilie kaufen, um Ihren Ruhestand darin zu verbringen, achten Sie darauf, sich bereits bei der Besichtigung heimisch darin zu fühlen. Falls sie jedoch eine Investitionsmöglichkeit suchen, sollten Sie die Gefühle außen vor lassen, denn das würde es Ihnen schwerer machen, Geld zu verdienen.